Heb je een makelaar nodig in Spanje? Een complete gids voor kopers

Heb je een makelaar nodig in Spanje? Het korte antwoord: Nee, je bent niet wettelijk verplicht om een makelaar in te schakelen bij een huisaankoop in Spanje. Maar voor de meeste buitenlandse kopers is het wel sterk aan te raden. De Spaanse vastgoedmarkt werkt anders dan in Nederland, en een goede makelaar bespaart je niet alleen tijd en geld, maar voorkomt ook kostbare juridische fouten.

Laat me je meenemen in mijn persoonlijke ervaring en die van vele anderen die de stap naar Spanje hebben gewaagd. Na jarenlang advies te hebben gegeven aan landgenoten die in Spanje willen kopen, heb ik gezien wat er gebeurt wanneer mensen wél of juist géén makelaar inschakelen. En geloof me, de verschillen zijn enorm.

Waarom de vraag überhaupt relevant is

Toen mijn schoonouders vijf jaar geleden besloten een appartement aan de Costa Blanca te kopen, dachten ze hetzelfde als veel Nederlanders: “We kunnen dit wel zelf, scheelt een hoop geld.” Ze spraken aardig Spaans, hadden internetverbinding, en dachten dat de vastgoedmarkt in Spanje vergelijkbaar zou zijn met Nederland.

Wat een vergissing.

Na drie maanden, twee bijna-aankopen die op het laatste moment mislukten, en een hoop frustratie, schakelden ze alsnog een Nederlandse makelaar in Spanje in. Binnen zes weken hadden ze hun droomhuis gevonden én veilig aangekocht. De makelaarskosten? Die hadden ze eigenmaal terugverdiend door betere onderhandeling en het voorkomen van juridische problemen.

Het Spaanse systeem: anders dan je gewend bent

De vastgoedmarkt in Spanje verschilt fundamenteel van die in Nederland. Hier zijn de belangrijkste verschillen die je moet kennen:

Dubbele vertegenwoordiging is normaal

In Spanje is het volkomen gebruikelijk dat één makelaar zowel de verkoper als de koper vertegenwoordigt. Dit heet “doble agencia” en kan voor Nederlanders verwarrend zijn. We zijn gewend aan het Nederlandse systeem waarin je “jouw” aankoopmakelaar hebt die alleen voor jouw belangen opkomt.

In Spanje moet je er dus rekening mee houden dat de makelaar die je het huis laat zien, ook de makelaar van de verkoper is. Dit betekent niet automatisch dat je benadeeld wordt, maar het is wel belangrijk om je hiervan bewust te zijn.

Geen officiële makelaarsvergunning vereist

Anders dan in Nederland, waar makelaars geregistreerd moeten zijn, kan in principe iedereen zich in Spanje makelaar noemen. Dit maakt de markt onoverzichtelijk en helaas ook vatbaar voor zwarte schapen. Hierdoor is het extra belangrijk om een gerenommeerde makelaar te kiezen, bij voorkeur één die lid is van een beroepsorganisatie zoals API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria).

Notaris kiest de verkoper

In Nederland mag de koper vaak de notaris kiezen. In Spanje daarentegen kiest traditioneel de verkoper de notaris. De notaris is wel onpartijdig en controleert de juridische aspecten van de transactie, maar werkt niet als belangenbehartiger voor jou als koper.

De voordelen van een makelaar in Spanje

Laten we eerlijk zijn: een goede makelaar kost geld. Maar wat krijg je ervoor terug? Hier zijn de concrete voordelen op basis van real-life ervaringen:

1. Toegang tot de échte markt

Veel woningen in Spanje worden niet online geadverteerd, vooral niet de betere objecten. Een netwerk van lokale makelaars zorgt ervoor dat je toegang krijgt tot woningen voordat ze publiek worden. Een vriend van me vond zo zijn villa in de heuvels van Málaga – het huis was nog geen dag online toen hij het bezichtigde.

2. Onderhandelingsmacht

Spaanse verkopers vragen vaak 20-30% meer dan ze daadwerkelijk willen accepteren. Een ervaren makelaar kent de lokale markt en weet wat een realistische prijs is. In mijn ervaring bespaart een goede makelaar je gemiddeld 5-10% op de aankoopprijs – meer dan genoeg om de makelaarskosten terug te verdienen.

“Zonder mijn makelaar had ik 35.000 euro te veel betaald voor mijn appartement in Alicante. Hij kende de buurt, wist dat het pand al acht maanden te koop stond, en onderhandelde een prijs die 15% onder de vraagprijs lag. Zijn courtage van 3% was binnen een minuut terugverdiend.” – Laura, Nederlandse expat

3. Juridische checks die levens redden

Dit is misschien wel het allerbelangrijkste. Een goede makelaar controleert:

• Of er hypotheken of beslagen op het pand rusten
• Of er bouwvergunningen waren voor verbouwingen
• Of de eigendomssituatie klopt
• Of er gemeenschappelijke schulden zijn (bij appartementen)
• Of het huis legaal verhuurd mag worden (belangrijk voor investeerders)

Ik ken persoonlijk iemand die zonder makelaar een huis kocht dat later afbraak dreigde omdat er geen bouwvergunning was. De juridische strijd kostte hem meer dan 50.000 euro. Een makelaar had dit in de check-fase ontdekt.

4. Taal en cultuur

Zelfs als je Spaans spreekt, zijn er nuances in zakelijke communicatie en juridisch jargon die gemakkelijk over het hoofd worden gezien. Een tweetalige makelaar vertaalt niet alleen letterlijk, maar ook cultureel. Ze begrijpen hoe Spanjaarden zakendoen en kunnen bruggen bouwen waar jij tegen muren zou aanlopen.

5. Netwerk van professionals

Een gevestigde makelaar heeft contacten met betrouwbare advocaten, notarissen, hypotheekadviseurs, bouwkundige inspecteurs, en zelfs verhuizers. Dit netwerk is goud waard en bespaart je weken aan zoekwerk.

De alternatieven: kopen zonder makelaar

Oké, je bent overtuigd dat een makelaar nuttig is, maar je wilt toch graag weten wat de alternatieven zijn. Dat begrijp ik. Hier zijn de opties:

Optie 1: Volledig zelf doen

Voor wie geschikt: Mensen die vloeiend Spaans spreken, ervaring hebben met vastgoedtransacties, veel tijd hebben, en de Spaanse markt kennen.

Voordelen:

• Je bespaart 3-5% makelaarscourtage
• Je hebt volledige controle over het proces
• Directe communicatie met de verkoper

Nadelen:

• Enorm tijdrovend (reken op 6-12 maanden intensief zoeken)
• Geen toegang tot niet-gepubliceerde objecten
• Geen onderhandelingsexpertise
• Juridische risico’s als je iets over het hoofd ziet
• Geen netwerk van betrouwbare professionals

Realistische inschatting: Minder dan 5% van de buitenlandse kopers slaagt erin dit succesvol te doen zonder problemen achteraf.

Optie 2: Alleen een advocaat inschakelen

Voor wie geschikt: Ervaren kopers die het zoeken en onderhandelen zelf willen doen, maar wel juridische zekerheid willen.

Voordelen:

• Juridische bescherming zonder makelaarskosten
• Professionele review van contracten en eigendomssituatie
• Begeleiding bij de notaris

Nadelen:

• Je moet zelf objecten vinden en bezichtigen
• Geen hulp bij onderhandeling over de prijs
• Advocaat komt pas in beeld als je al een huis hebt gevonden

Kosten: Een vastgoedadvocaat in Spanje rekent gemiddeld €800-€1.500 voor een volledige transactiebegeleiding, afhankelijk van de complexiteit.

Mijn mening: Dit is een goede middenweg als je zelf goed kunt zoeken en onderhandelen, maar wel juridische zekerheid wilt. Veel slimmer dan helemaal solo gaan.

Optie 3: Een aankoopmakelaar versus verkoopmakelaar

In Spanje heb je te maken met twee soorten makelaars:

Verkoopmakelaar (agente del vendedor): Werkt voor de verkoper, krijgt betaald door de verkoper, verdedigt de belangen van de verkoper.

Aankoopmakelaar (agente del comprador): Werkt voor jou als koper, krijgt betaald door jou, verdedigt jouw belangen.

Het grote verschil? Een aankoopmakelaar is écht jouw belangenbehartiger. Ze onderhandelen harder, controleren grondiger, en hebben geen conflict of interest. Het nadeel is dat je zelf de courtage betaalt, vaak 2-3% van de aankoopprijs.

Wanneer is dit de moeite waard?

• Bij aankopen boven €300.000
• Bij complexe situaties (bouwgrond, renovatieprojecten, commercieel vastgoed)
• Als je weinig tijd hebt en alles professioneel wilt regelen
• Bij investeringspanden waar elke euro telt

Kosten overzicht: Heb je een makelaar nodig in Spanje?

Laten we het over geld hebben, want dat is natuurlijk waar het om draait. Hier is een helder overzicht van de kosten:

Wanneer je absoluut een makelaar nodig hebt

Er zijn situaties waarin het niet inschakelen van een makelaar ronduit dom is. Hier zijn ze:

1. Je spreekt geen Spaans

Als je niet vloeiend Spaans spreekt (en dan bedoel ik C1-niveau of hoger), kun je belangrijke zaken missen. Contracten zijn in het Spaans, gesprekken met notarissen zijn in het Spaans, en de nuances van onderhandelingen gaan verloren.

2. Je bent er niet vaak

Heb je maar twee weken vakantie om te zoeken? Dan heb je een makelaar nodig die voorwerk doet, bezichtigingen plant, en ervoor zorgt dat je tijd efficiënt wordt besteed. Anders zie je misschien drie huizen per dag terwijl een makelaar er tien had kunnen preselecteren op basis van jouw wensen.

3. Je koopt nieuwbouw off-plan

Bij nieuwbouw die nog gebouwd moet worden, zijn er specifieke bankgaranties en juridische beschermingen nodig. Een makelaar met ervaring in nieuwbouw zorgt ervoor dat je geld beschermd is als de bouwer failliet gaat. Dit is geen luxe – dit is een noodzaak.

4. Je koopt voor verhuur

Als je een investeringspand koopt voor vakantieverhuur of langtermijnverhuur, moet je weten wat lokaal mag. Sommige gemeentes hebben strenge regels voor toeristische verhuur. Een lokale makelaar kent deze regels en kan je behoeden voor een investering die niet mag worden verhuurd.

5. Het is een complex object

Finca’s met land, panden die verbouwd zijn, commercieel vastgoed, rustieke grond – dit zijn allemaal categorieën waarbij je absoluut professionele hulp nodig hebt. De juridische complexiteit is te groot om zelf te navigeren.

Hoe kies je de juiste makelaar?

Oké, je hebt besloten een makelaar in te schakelen. Goed besluit. Maar hoe kies je de juiste? Hier zijn mijn tips:

Check deze dingen:

1. Officiële registratie: Zijn ze lid van API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) of een andere erkende beroepsorganisatie?
2. Ervaring met Nederlandse kopers: Een makelaar die begrijpt hoe Nederlanders denken en werken, is goud waard.
3. Lokale kennis: Koop je aan de Costa Blanca? Kies dan een makelaar die daar gevestigd is, niet iemand uit Madrid die “heel Spanje doet.”
4. Online reviews: Check Google reviews, Facebook, en expat forums. Echte ervaringen van andere kopers zijn waardevol.
5. Transparante kosten: Ze moeten helder kunnen uitleggen wat het kost en wat je ervoor krijgt.

Rode vlaggen:

• Ze pushen je om snel te beslissen
• Ze willen geen schriftelijke overeenkomst
• Ze kunnen geen referenties geven
• Ze beweren dat “alles wel goed komt”
• Ze hebben geen professioneel kantoor of website
• Ze spreken slecht Nederlands én slecht Spaans (ja, die bestaan)

Mijn persoonlijke aanbeveling

Na alle verhalen die ik heb gehoord en mijn eigen observaties, zou ik het volgende aanraden:

Voor eerste kopers in Spanje (budget tot €250.000): Werk met de verkoopmakelaar (gratis), maar schakel daarnaast een onafhankelijke advocaat in voor juridische controle. Dit kost je €1.000-€1.500 maar geeft je zekerheid. Totale extra kosten: ongeveer €1.200.

Voor serieuze kopers (budget €250.000-€500.000): Investeer in een aankoopmakelaar die écht voor jou werkt. Het kost 2-3%, maar je verdient dat gemakkelijk terug in betere onderhandeling en het voorkomen van problemen. Bij een aankoop van €350.000 betaal je circa €7.000-€10.000, maar bespaar je waarschijnlijk €15.000-€25.000 op de aankoopprijs.

Voor luxe-kopers (budget boven €500.000): Ga voor een volledige turn-key service. Bij deze bedragen zijn de percentages minder pijnlijk en kun je je veel gedoe besparen. Focus op het vinden van het perfecte huis, laat de rest aan professionals over.

Voor investeerders: Altijd een specialist inschakelen. Investeringspanden hebben andere eisen, en je moet zeker weten dat alles klopt. De ROI moet vanaf dag één kloppen.

De verborgen kosten waar niemand over praat

Even iets belangrijks: de kosten van een makelaar zijn niet de enige kosten bij een huisaankoop in Spanje. Reken op deze extra’s:

• Overdrachtsbelasting (ITP): 8-10% van de aankoopprijs (hangt af van de regio)
• Notariskosten: €600-€1.200
• Landregistratie: €400-€800
• Advocaat: €800-€1.500 (als je die apart inschakelt)
• NIE-nummer aanvragen: €10-€15 (dit heb je nodig als buitenlander)
• Bankkosten voor hypotheek: 1-2% van hypotheekbedrag
• Bouwkundige inspectie: €300-€600 (optioneel maar verstandig)

Reken dus op totale aankoopkosten van 10-13% bóvenop de aankoopprijs. Een huis van €300.000 kost je eigenlijk €330.000-€339.000 all-in. En dan hebben we het nog niet over meubels en verbouwingen gehad.

Veelgestelde vragen: heb je een makelaar nodig in Spanje? (FAQ)

Kan ik onderhandelen over de makelaarscourtage?

Ja, zeker bij duurdere panden. De 3% is niet in steen gebeiteld. Bij aankopen boven €500.000 kun je vaak onderhandelen naar 2-2,5%. Bij nieuwbouwprojecten zit de courtage meestal al verwerkt in de prijs.

Moet ik de makelaar van de verkoper betalen als koper?

Nee, de verkoper betaalt zijn eigen makelaar. Maar die kosten zijn vaak al inbegrepen in de vraagprijs, dus indirect betaal je er dus wel voor. Als je een eigen aankoopmakelaar inschakelt, betaal je die wel zelf.

Kan een Nederlandse makelaar me helpen in Spanje?

Nederlandse makelaars mogen niet actief zijn in Spanje zonder Spaanse registratie. Wel zijn er veel in Spanje wonende Nederlanders die een makelaars kantoor hebben. Zoek naar “Nederlandse makelaar Costa Blanca” of vergelijkbare termen voor jouw regio.

Hoe lang duurt het koopproces met een makelaar?

Van de eerste bezichtiging tot de sleuteloverdracht duurt het gemiddeld 2-4 maanden. Zonder makelaar kan dit makkelijk 6-12 maanden worden door inefficiënt zoeken en langzamere afhandeling.

Wat gebeurt er als de makelaar fouten maakt?

Een geregistreerde makelaar heeft beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Als er aantoonbaar fouten zijn gemaakt die jou financieel schaden, kun je een claim indienen. Daarom is het zo belangrijk om een officieel geregistreerde makelaar te kiezen.

Kan ik een huis kopen zonder ooit naar Spanje te gaan?

Technisch gezien wel, met volmachten. Maar ik raad het sterk af. Je moet het huis en de buurt zelf zien. Ook al vertrouw je je makelaar, een huis kopen op afstand is enorm risicovol. Plan minimaal twee bezoeken: één om te zoeken en bezichtigen, en één voor de uiteindelijke aankoop.

Is een aankoopmakelaar duurder dan alleen een advocaat?

Ja, een aankoopmakelaar kost 2-3% versus €800-€1.500 voor een advocaat. Maar een aankoopmakelaar doet ook veel meer: zoeken, bezichtigen, onderhandelen, én juridische controle. Het hangt van je situatie af wat beter past.

Hoe zit het met btw op de makelaarscourtage?

Makelaarscourtage in Spanje is belast met 21% IVA (Spaanse btw). Als een makelaar €6.000 rekent, betaal je dus €7.260 inclusief btw. Reken hier altijd mee in je budget.

Conclusie: Heb je een makelaar nodig in Spanje?

Laat ik heel eerlijk zijn: voor 95% van de Nederlandse kopers is een makelaar de slimste investering die je kunt doen bij een huisaankoop in Spanje. Ja, het kost geld. Maar het bespaart je veel meer geld, tijd, stress, en potentiële juridische nachtmerries.

De 5% waarvoor het misschien niet nodig is? Dat zijn mensen die:

• Vloeiend Spaans spreken
• Al meerdere panden in Spanje hebben gekocht
• Maanden de tijd hebben
• Juridische expertise hebben of een goede advocaat kennen
• Exact weten wat ze zoeken en waar

Ben jij dat? Waarschijnlijk niet. En dat is helemaal oké.

Mijn advies: begin met het oriënteren via verschillende makelaars. Voer een paar gesprekken, krijg een gevoel bij de persoon, en kies dan iemand bij wie je je goed voelt. Een goede makelaar voelt niet als een verkoper die je iets wil aansmeren, maar als een adviseur die je écht wil helpen het juiste huis te vinden.

En vergeet niet: de droom van een huis in Spanje is prachtig, maar alleen als het koopproces goed verloopt. Een makelaar is je beste verzekering dat die droom geen nachtmerrie wordt.

Succes met je zoektocht naar jouw plekje in de Spaanse zon!

Heb je specifieke vragen over jouw situatie?  Neem contact op, gebruik de zoekservice of bekijk vastgoed op NieuwbouwcasaSpanje.nl.

Rowdy Groothedde

Rowdy is auteur en oprichter van Casa aan de Costa Blanca. Met zijn ervaring helpt hij Nederlanders stap voor stap bij het vinden én kopen van hun droomwoning in Spanje. Van vooronderzoek tot sleuteloverdracht – Rowdy biedt persoonlijke begeleiding en deelt zijn kennis via blogs, video’s en zijn woning zoekservice.

Gerelateerde berichten:

Registratiekosten in Spanje: wat zijn de kosten? Hoe krijg je de beste financiering in Spanje?