Hoe kan één woning meerdere prijzen hebben in Spanje? Dit is de reden

Direct antwoord: Een woning kan in Spanje meerdere prijzen hebben omdat er vaak geen exclusieve verkoopovereenkomsten bestaan. Dezelfde eigenaar kan zijn woning bij meerdere makelaars aanbieden, die elk hun eigen commissie bovenop de basisprijs rekenen. Het gevolg? Jij ziet dezelfde woning met prijsverschillen van duizenden euro’s.

Toen ik drie jaar geleden voor het eerst op zoek ging naar een appartement aan de Costa del Sol, stuitte ik op iets wat me volledig verraste. Ik had een prachtige woning gevonden via een makelaar in Marbella voor €385.000. Een week later zag ik exact dezelfde woning bij een andere makelaar – zelfde foto’s, zelfde adres – maar nu voor €365.000. Ik dacht eerst aan een vergissing, maar dit bleek de realiteit te zijn op de Spaanse vastgoedmarkt.

In dit artikel leg ik je precies uit waarom één woning in Spanje meerdere prijzen kan hebben, hoe het systeem werkt, en nog belangrijker: hoe jij hier slim mee omgaat zodat je niet te veel betaalt.

De kern van het probleem: het niet-exclusieve makelaarsysteem

De Spaanse vastgoedmarkt werkt fundamenteel anders dan wat je in Nederland gewend bent. In Nederland sluit je als verkoper meestal een exclusieve overeenkomst met één makelaar voor een bepaalde periode. Die makelaar bepaalt de vraagprijs, plaatst de woning op Funda, en verzorgt de verkoop.

In Spanje is dit heel anders geregeld. Hier gebruikt het overgrote deel van de verkopers een niet-exclusief verkoopsysteem. Dit betekent dat een eigenaar zijn woning tegelijkertijd bij 5, 10 of zelfs 20 verschillende makelaars te koop kan zetten. Elke makelaar krijgt dan toestemming om de woning aan te bieden aan potentiële kopers.

Hoe ontstaat het prijsverschil?

Het prijsverschil ontstaat door de manier waarop makelaars hun commissie berekenen. Laat me dit uitleggen met een praktijkvoorbeeld:

Stel, een eigenaar wil €250.000 netto ontvangen voor zijn appartement. Hij geeft deze prijs door aan verschillende makelaars. Makelaar A rekent een commissie van 5% en zet de woning online voor €262.500. Makelaar B rekent 7% commissie en vraagt €267.500. Makelaar C werkt met een vaste opslag van €20.000 en biedt de woning aan voor €270.000.

Zonder dat de eigenaar hier direct controle over heeft, staat zijn woning nu op drie verschillende websites met drie verschillende prijzen. Voor jou als koper is dit verwarrend, maar het verklaart wel waarom je dezelfde woning voor verschillende bedragen tegenkomt.

“De Spaanse vastgoedmarkt kent geen centrale database zoals Funda in Nederland. Dit gebrek aan transparantie gecombineerd met het niet-exclusieve systeem zorgt ervoor dat kopers vaak moeite hebben om de echte marktwaarde van een woning te bepalen.” – Maria Gonzalez, vastgoedanalist in Malaga

De rol van verschillende makelaars: vijf scenario’s

Om het nog complexer te maken, zijn er verschillende soorten makelaars actief op de Spaanse markt. Elk type werkt op zijn eigen manier, wat bijdraagt aan het verschijnsel van meerdere prijzen.

1. De lokale makelaar met directe eigenaarcontact

Dit is vaak de makelaar die de eigenaar persoonlijk kent, misschien zelfs die het huis oorspronkelijk heeft verkocht aan de huidige eigenaar. Deze makelaar heeft rechtstreeks contact met de verkoper en kent de echte vraagprijs. Vaak hebben zij de meest realistische prijzen, omdat ze dicht bij de bron zitten.

Ik herinner me dat ik contact opnam met zo’n lokale makelaar in Torrevieja. Hij kon me direct vertellen wat de eigenaar wilde ontvangen en wat zijn eigen commissie was. Complete transparantie. Helaas is dit niet altijd de regel.

2. De internationale makelaar met hogere marges

Grote internationale makelaarkantoren richten zich vooral op buitenlandse kopers. Ze bieden vaak extra services zoals juridische begeleiding, vertalingen en nazorg. Deze services kosten geld, wat resulteert in hogere commissies – soms wel 8 tot 10% bovenop de eigenaarsprijs.

3. De sub-agent of doorverkopende makelaar

Hier wordt het echt interessant. Makelaar A heeft de woning in zijn bestand. Makelaar B heeft geen direct contact met de eigenaar, maar wel met makelaar A. Makelaar-B neemt de prijs van makelaar A over en zet er zijn eigen commissie bovenop. Resultaat: een nog hogere prijs voor dezelfde woning.

Dit systeem van sub-agents is wijd verspreid in Spanje. Een woning kan zo door drie of vier makelaars “doorverkocht” worden, waarbij elke schakel zijn eigen marge toevoegt.

4. De online portals en aggregators

Websites zoals Idealista, Kyero en ThinkSpain tonen aanbiedingen van honderden makelaars. Dezelfde woning verschijnt hier vaak meerdere keren, telkens met een andere prijs en via een andere makelaar. Deze platforms hebben geen controle over dubbele advertenties of prijsverschillen.

5. De directe verkoop door eigenaren

Sommige eigenaren proberen zelf hun woning te verkopen via platforms als “particulier verkoopt”. Hier zie je vaak de laagste prijs, omdat er geen makelaarscommissie bij komt. Maar pas op: een koopproces zonder professionele begeleiding in Spanje kan riskant zijn als je de lokale wetgeving niet kent.

De financiële impact: wat betaal je daadwerkelijk?

Laten we de getallen eens op een rijtje zetten. Onderstaande tabel laat zien hoe verschillende commissiestructuren de uiteindelijke verkoopprijs beïnvloeden bij een eigenaar die €300.000 netto wil ontvangen:

Zoals je ziet, kan het prijsverschil voor exact dezelfde woning oplopen tot meer dan €37.000. Dat is geen klein verschil – dat is het equivalent van alle aankoopkosten bij elkaar, of een complete nieuwe keuken.

Juridische aspecten: is dit eigenlijk wel legaal?

Een vraag die ik vaak krijg: is dit systeem überhaupt legaal? Het korte antwoord is: ja, maar het is niet zonder problemen.

De Spaanse wetgeving

In Spanje is er geen wet die verkopers verplicht om exclusief met één makelaar te werken. Het niet-exclusieve systeem is volkomen legaal. Ook mogen makelaars hun eigen commissie bepalen en deze bovenop de eigenaarsprijs rekenen, zolang dit transparant wordt gecommuniceerd naar de koper.

Echter, sinds 2019 moet volgens de nieuwe vastgoedwet (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario) duidelijk zijn wie welke commissie ontvangt. In de praktijk wordt dit nog niet altijd correct toegepast. Veel makelaars vermelden hun commissie niet expliciet in de advertentie.

Wie betaalt de makelaarscommissie?

Dit is een cruciaal punt dat veel buitenlandse kopers niet begrijpen. In Spanje wordt de makelaarscommissie traditioneel door de verkoper betaald. Als verkoper afspreken dat hij €300.000 netto wil ontvangen, dan komt de makelaarscommissie daar bovenop – en die betaal jij dus indirect als koper via de hogere verkoopprijs.

Dit verschilt van sommige Noord-Europese landen waar koper en verkoper elk hun eigen makelaar betalen. In Spanje zit de commissie “verstopt” in de verkoopprijs, wat het moeilijk maakt om te zien hoeveel je werkelijk betaalt voor de woning zelf versus hoeveel naar de makelaar gaat.

Transparantieplicht

Sinds de nieuwe wetgeving moeten makelaars jou als koper informeren over:

• Hun exacte commissie
• Of ze een exclusieve overeenkomst met de eigenaar hebben
• Of ze als sub-agent werken

In de praktijk krijg je deze informatie vaak pas tijdens de eerste bezichtiging of zelfs later in het proces. Dit maakt het vergelijken van aanbiedingen vooraf lastig.

Praktische strategie: zo vind je de beste prijs

Nu je begrijpt hoe het systeem werkt, is de volgende vraag natuurlijk: hoe zorg je ervoor dat je niet te veel betaalt? Hier zijn mijn concrete tips gebaseerd op eigen ervaring en die van andere kopers die ik heb gesproken:

Stap 1: Doe uitgebreid marktonderzoek

Zoek niet alleen naar de specifieke woning die je leuk vindt, maar bekijk minstens 10 tot 15 vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Zo krijg je een goed gevoel voor de marktwaarde per vierkante meter. Gebruik meerdere portals:

• Idealista.com (de grootste in Spanje)
• Fotocasa.es
• Kyero.com (gericht op internationale kopers)
• ThinkSpain.com

Stap 2: Identificeer dubbele advertenties

Als je een woning gevonden hebt die je interesseert, zoek dan of deze ook bij andere makelaars staat. Je kunt dit doen door:

• Het adres te googelen (als dit vermeld staat)
• Unieke kenmerken te zoeken (bijvoorbeeld “zwembad + 3 slaapkamers + zeezicht + Marbella + specifieke woonoppervlakte”)
• Reverse image search met Google Afbeeldingen (upload een foto van de woning)

Toen ik dit deed voor mijn appartement, vond ik dezelfde woning bij vier verschillende makelaars met prijzen variërend van €265.000 tot €295.000. Een verschil van €30.000!

Stap 3: Neem contact op met meerdere makelaars

Dit klinkt misschien vreemd, maar het werkt. Vraag elke makelaar:

• “Wat is de netto prijs die de eigenaar wil ontvangen?”
• “Hoeveel is uw commissie?”
• “Heeft u direct contact met de eigenaar of werkt u via een andere makelaar?”

Sommige makelaars zullen transparant zijn, anderen zullen ontwijkend antwoorden. Die transparantie zegt al veel over de betrouwbaarheid.

Stap 4: Benader de eigenaar direct (indien mogelijk)

Als je het adres van de woning kent, kun je proberen de eigenaar zelf te bereiken. Dit is volkomen legaal. In sommige urbanizaties kun je via de conserje (portier) of de gemeenschap van eigenaars achterhalen wie de eigenaar is.

Let op: als je uiteindelijk via een makelaar koopt die wel een overeenkomst met de eigenaar heeft, moet die makelaar zijn commissie krijgen – ook als jij direct met de eigenaar hebt gesproken. Maar je hebt dan wel een sterkere onderhandelingspositie.

Stap 5: Onderhandel altijd

De eerste vraagprijs is zelden de laatste prijs. In Spanje is onderhandelen volkomen normaal. Op basis van je marktonderzoek en kennis van de verschillende prijzen kun je een goed onderbouwd bod uitbrengen.

Mijn eigen ervaring: ik vond een woning voor €285.000 via makelaar A en voor €265.000 via makelaar B. Ik ben via makelaar B het gesprek aangegaan en heb verwezen naar de marktprijzen van vergelijkbare woningen. Uiteindelijk kocht ik voor €255.000 – €10.000 onder de laagste advertentieprijs.

Stap 6: Schakel een onafhankelijke adviseur in

Voor veel buitenlandse kopers is het waardevol om een onafhankelijke vastgoedadviseur in te schakelen. Dit is iemand die voor jou werkt (niet voor de verkoper) en je helpt met:

• Het beoordelen van marktprijzen
• Het identificeren van dubbele advertenties
• Onderhandelingen
• Juridische controles

Een goede adviseur kost tussen €1.500 en €3.000, maar kan je duizenden euro’s besparen op de aankoopprijs.

De rol van technologie en transparantie

De Spaanse vastgoedmarkt is langzaam aan het moderniseren. Hoewel er nog geen landelijk MLS-systeem (Multiple Listing Service) bestaat zoals in Nederland of de Verenigde Staten, zijn er wel ontwikkelingen die meer transparantie kunnen brengen.

MLS-initiatieven in Spanje

In sommige regio’s, vooral de Costa del Sol en Costa Blanca, zijn lokale MLS-systemen opgezet waar makelaars hun aanbod kunnen delen. Het idee is dat alle aangesloten makelaars toegang hebben tot dezelfde database met dezelfde prijzen. Dit voorkomt dubbele advertenties met verschillende prijzen.

Echter, deelname aan deze systemen is vrijwillig. Veel makelaars blijven liever werken volgens het traditionele model omdat ze dan meer controle houden over hun commissies.

Blockchain en smart contracts

Er zijn experimenten gaande met blockchain-technologie voor Spaans vastgoed. Het idee is dat eigendomsgegevens, transacties en zelfs makelaarscommissies transparant en onveranderbaar worden vastgelegd. Dit zou het systeem van meerdere prijzen grotendeels kunnen elimineren.

Verwacht echter niet dat dit op korte termijn mainstream wordt. De Spaanse vastgoedsector is traditioneel en veranderingen gaan langzaam.

Culturele factoren: waarom blijft dit systeem bestaan?

Je vraagt je misschien af: waarom verandert dit systeem niet? Als het zo inefficiënt is en voor verwarring zorgt, waarom blijft het dan bestaan?

Het eigenaarsperspectief

Veel Spaanse eigenaren zien juist voordelen in het niet-exclusieve systeem:

• Grotere bereik: je woning wordt door meerdere makelaars getoond aan verschillende kopergroepen
• Geen vaste commitment: je zit niet vast aan één makelaar voor een bepaalde periode
• Concurrentie tussen makelaars: makelaars zullen harder werken om jouw woning als eerste te verkopen

Ik sprak een eigenaar in Valencia die vertelde: “Waarom zou ik mijn woning aan slechts één makelaar geven? Nu werken er tien makelaars voor mij, en ik betaal alleen degene die de koper brengt.”

Het makelaarsperspectief

Voor makelaars is het systeem ook aantrekkelijk:

• Ze kunnen snel een groot aanbod opbouwen zonder exclusieve rechten te hoeven verwerven
• Ze kunnen hun eigen marges bepalen
• Ze kunnen werken met sub-agents en zo hun bereik vergroten

Weerstand tegen verandering

De Spaanse vastgoedmarkt is diep geworteld in traditionele praktijken. Veel makelaars zijn kleine, familiegedreven bedrijven die al generaties lang op deze manier werken. Verandering betekent investering in nieuwe systemen, opleiding, en mogelijk lagere marges.

Bovendien ontbreekt er een sterke politieke wil om het systeem drastisch te hervormen. Zolang het legaal is en zowel verkopers als makelaars redelijk tevreden zijn, blijft de status quo bestaan.

Rode vlaggen: wanneer moet je extra voorzichtig zijn?

Niet elk prijsverschil is onschuldig. Soms kunnen grote verschillen duiden op problemen. Let op deze waarschuwingssignalen:

1. Prijzen ver onder de marktwaarde

Een woning die €50.000 goedkoper is dan vergelijkbare woningen kan een koopje zijn, maar vraagt wel extra due diligence. Mogelijke redenen:

• De eigenaar heeft acute geldnood (kan legitiem zijn)
• Er zijn verborgen juridische problemen (illegale bouw, hypotheeklasten, eigendomsgeschillen)
• Het is een oplichting (helaas komen deze voor)

Laat altijd een advocaat (abogado) grondige controles uitvoeren voordat je een “te mooi om waar te zijn” bod accepteert.

2. Extreem grote prijsverschillen

Als dezelfde woning bij twee makelaars verschilt met meer dan 15-20%, is er iets vreemds aan de hand. Dit kan betekenen:

• De makelaars werken met totaal verschillende informatie van de eigenaar
• Een van de makelaars heeft verouderde informatie
• Er is sprake van een sub-agent-keten met overdreven marges

3. Makelaars die niet transparant zijn

Als een makelaar weigert te vertellen wat de netto eigenaarsprijs is of hoeveel commissie hij rekent, wees dan op je hoede. Professionele makelaars moeten dit kunnen en willen uitleggen.

4. Druk om snel te beslissen

“Er is nog een andere koper geïnteresseerd, je moet vandaag beslissen” – dit is een klassieke verkooptactiek. Soms is het waar, vaak is het een manier om je onder druk te zetten. Neem altijd de tijd voor onderzoek, ongeacht wat de makelaar zegt.

Regionaal verschillen binnen Spanje

Het fenomeen van meerdere prijzen komt niet overal in Spanje even sterk voor. Er zijn significante regionale verschillen:

Costa del Sol en Costa Blanca

Deze kustgebieden met veel internationale kopers hebben de meeste prijsvariatie. Hier zijn soms 20 of 30 makelaars actief met dezelfde woning, vooral in populaire plaatsen zoals Marbella, Fuengirola, Torrevieja en Alicante.

Madrid en Barcelona

In de grote steden is het systeem iets georganiseerder. Hier werken meer makelaars met exclusieve contracten, vooral in het hogere marktsegment. Toch kom je ook hier niet-exclusieve verkopen tegen.

Landelijke gebieden

In dorpen en kleinere steden zijn vaak maar één of twee lokale makelaars actief. Hier zie je minder prijsvariatie, maar wel minder transparantie en professionaliteit.

Canarische Eilanden en Balearen

Op de eilanden is het systeem vergelijkbaar met de Costa’s, maar met minder concurrentie tussen makelaars. Prijsverschillen zijn er wel, maar vaak iets kleiner.

De toekomst: wat kunnen we verwachten?

De Spaanse vastgoedmarkt staat onder druk om te moderniseren. Verschillende factoren dragen hieraan bij:

Europese regelgeving

De EU dringt aan op meer transparantie in vastgoedtransacties in alle lidstaten. Dit kan leiden tot strengere regelgeving rond prijsadvertering en commissiestructuren.

Generatiewisseling

Jongere Spaanse kopers en verkopers zijn gewend aan digitale transparantie. Ze begrijpen het traditionele systeem niet en eisen verandering. Dit demografische verschuiving kan op termijn het systeem fundamenteel veranderen.

Digitale disruptors

Nieuwe platforms zoals Flatio, Casafari en Properstar proberen meer transparantie te brengen door aanbiedingen te centraliseren en dubbele advertenties te filteren. Deze platforms krijgen langzaam meer voet aan de grond.

Professionalisering van de sector

Er komt meer regelgeving rond de opleiding en certificering van makelaars. Dit kan leiden tot hogere standaarden en meer transparantie.

Mijn verwachting is dat het systeem van meerdere prijzen de komende 5 tot 10 jaar geleidelijk zal verminderen, maar niet volledig zal verdwijnen. De verandering zal langzaam gaan, vooral in de meer traditionele regio’s.

Persoonlijke lessen en slotgedachten

Na drie jaar ervaring met de Spaanse vastgoedmarkt – eerst als koper, later heb ik nog twee vrienden geholpen met hun zoektocht – kan ik je zeggen dat het systeem frustrerend maar ook navigeerbaar is.

Wat ik heb geleerd:

1. Kennis is macht: Hoe meer je begrijpt over het systeem, hoe beter je kunt onderhandelen. Dit artikel had ik graag drie jaar geleden gelezen.

2. Geduld loont: Haast jezelf niet. Neem de tijd om meerdere advertenties te vergelijken, makelaars te spreken, en de markt te leren kennen. Ik heb vier maanden gezocht voordat ik kocht, en dat heeft me minimaal €15.000 bespaard.

3. Zie makelaars als dienstverleners, niet als autoriteiten: In Nederland zijn we gewend makelaars te vertrouwen. In Spanje moet je kritischer zijn. Vraag altijd door, verifieer informatie, en neem geen genoegen met vage antwoorden.

4. Bouw een team: Een goede advocaat, een betrouwbare adviseur, en misschien een bouwkundige inspecteur zijn je geld waard. Zij helpen je navigeren door het systeem en voorkomen dure fouten.

5. Het is uiteindelijk over de woning zelf: Laat je niet verliezen in de jacht op de absolute laagste prijs. Als je een woning vindt die perfect is voor jouw situatie, en de prijs is redelijk volgens je onderzoek, dan is het de moeite waard – zelfs als het niet de allerlaagste advertentieprijs is.

De Spaanse vastgoedmarkt is anders, soms chaotisch, maar ook vol mogelijkheden. Met de juiste kennis en aanpak kun je een fantastisch huis vinden voor een eerlijke prijs.

Meest Gestelde Vragen over meerdere prijzen

Waarom werkt Spanje niet met één centrale database zoals Funda?

Spanje heeft geen traditie van georganiseerde samenwerking tussen makelaars zoals in Nederland. Het vastgoedsysteem is historisch gefragmenteerd, met duizenden kleine, lokale kantoren die onafhankelijk opereren. Er zijn wel regionale initiatieven voor gedeelde databases, maar landelijke implementatie ontbreekt vanwege gebrek aan regelgeving en weerstand van traditionele makelaars die hun autonomie willen behouden.

Mag ik als koper direct met de eigenaar onderhandelen als ik via een makelaar de woning heb gevonden?

Technisch mag dit, maar het is niet netjes en kan juridische complicaties opleveren. Als een makelaar jou de woning heeft getoond, heeft hij recht op commissie – zelfs als je daarna rechtstreeks met de eigenaar onderhandelt. De eigenaar heeft dit vaak contractueel met de makelaar afgesproken. Je kunt wel proberen de eigenaar te benaderen vóór je een makelaar inschakelt.

Wat is de gemiddelde makelaarscommissie in Spanje?

De commissie varieert tussen 3% en 10% van de verkoopprijs, met een gemiddelde van ongeveer 5%. Lokale makelaars in minder toeristische gebieden rekenen vaak 3-4%, terwijl internationale makelaars in populaire kustgebieden 6-8% kunnen rekenen. Bij sub-agents kan de totale commissie oplopen tot 10-12% door gestapelde marges.

Hoe weet ik welke makelaar de laagste prijs heeft?

Zoek de woning op verschillende platforms (Idealista, Fotocasa, Kyero) en via Google. Gebruik de reverse image search met foto’s van de woning. Neem contact op met minimaal drie makelaars die dezelfde woning aanbieden en vraag expliciet naar de netto eigenaarsprijs en hun commissie. De makelaar met direct eigenaarcontact heeft vaak de beste prijs.

Is het verstandig om een woning direct van de eigenaar te kopen?

Dit kan de goedkoopste optie zijn omdat je geen makelaarscommissie betaalt, maar het brengt risico’s met zich mee. Je mist professionele begeleiding bij onderhandelingen, juridische controles, en administratie. Voor buitenlandse kopers zonder kennis van Spaanse wetgeving is dit riskant. Als je deze route kiest, schakel dan minimaal een onafhankelijke advocaat in.

Kunnen prijsverschillen duiden op een scam?

Niet per se. Prijsverschillen zijn normaal in het Spaanse systeem. Wel moet je voorzichtig zijn bij extreme verschillen (meer dan 20%) of prijzen ver onder de marktwaarde. Verifieer altijd de identiteit van de eigenaar via het kadaster (Registro de la Propiedad) en laat een advocaat juridische controles uitvoeren voordat je geld overmaakt.

Wat zijn de totale aankoopkosten bij een woning in Spanje?

Bovenop de aankoopprijs betaal je ongeveer 10-12% aan extra kosten: overdrachtsbelasting (ITP) van 6-10% afhankelijk van de regio, notariskosten (€600-1.500), kadasterkosten (€400-600), en eventueel advocaatkosten (€1.000-2.000). De makelaarscommissie zit meestal al verwerkt in de verkoopprijs, maar verifieer dit altijd.

Kan ik terugkomen op een bod nadat ik meer informatie heb over prijsverschillen?

In Spanje is een mondeling bod niet juridisch bindend tot het moment dat je een arras-contract (voorcontract) ondertekent en een aanbetaling doet. Tot dat moment kun je je bod herzien of intrekken op basis van nieuwe informatie. Wees wel respectvol in je communicatie om je geloofwaardigheid te behouden.

Het begrijpen van het Spaanse vastgoedsysteem geeft je een enorm voordeel. Waar andere kopers blindvaren en mogelijk te veel betalen, kun jij nu weloverwogen beslissingen nemen. Neem je tijd, doe je onderzoek, en laat je niet opjagen door kunstmatige urgentie. De perfecte Spaanse woning tegen de juiste prijs bestaat – je moet alleen weten waar en hoe je moet zoeken.

Tip: Neem contact op of word lid van de VIP mailinglijst. Bekijk ook NieuwbouwcasaSpanje.nl.

Rowdy Groothedde

Rowdy is auteur en oprichter van Casa aan de Costa Blanca. Met zijn ervaring helpt hij Nederlanders stap voor stap bij het vinden én kopen van hun droomwoning in Spanje. Van vooronderzoek tot sleuteloverdracht – Rowdy biedt persoonlijke begeleiding en deelt zijn kennis via blogs, video’s en zijn woning zoekservice.

Gerelateerde berichten:

Heb je een makelaar nodig in Spanje? hoe maak je een afspraak met een makelaar in Spanje?