De meest gestelde vraag is ongetwijfeld: “Hoeveel hypotheek kun je krijgen in Spanje?” Hoewel het uiteindelijke bedrag afhankelijk is van persoonlijke factoren, bieden Spaanse banken doorgaans de volgende vuistregels:

• Niet-residenten (geen officieel Spaans fiscaal inwoner): maximaal rond de 60% tot 70% van de taxatiewaarde of aankoopprijs (de laagste van de twee).
• Residenten (officieel in Spanje woonachtig): maximaal rond de 70% tot 80% van de taxatiewaarde of aankoopprijs.

Dit betekent dat je, wanneer je als niet-resident een vakantiehuis koopt, vaak zelf zo’n 30% tot 40% van de koopsom moet kunnen inleggen, plus de bijkomende kosten (notaris, overdrachtsbelasting, etc.). Ben je resident in Spanje, dan ligt je eigen inbreng wat lager, al zul je nog steeds rekening moeten houden met extra kosten.

Toch geeft dit slechts een globale indicatie. De werkelijke hoogte van de hypotheek kan hoger of lager uitvallen, afhankelijk van je inkomenspositie, je bestaande schulden, de staat van de woning, de locatie en andere bankspecifieke voorwaarden. Om jouw persoonlijke situatie goed in kaart te brengen, is het raadzaam een onafhankelijke hypotheekbemiddelaar of adviseur met kennis van de Spaanse markt in de arm te nemen.

3. Factoren die de hoogte van je Spaanse hypotheek bepalen

Net als in Nederland en België kijken banken in Spanje naar een aantal belangrijke factoren om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Hier volgt een overzicht van de belangrijkste criteria:

1. Inkomen: Je inkomen (en dat van een eventuele partner) is de voornaamste graadmeter voor je leencapaciteit. Hoe hoger en stabieler je inkomen, hoe meer je doorgaans kunt lenen. Spaanse banken hanteren vaak een norm waarbij je totale maandlasten (inclusief bestaande verplichtingen) niet hoger mogen zijn dan 30% tot 40% van je netto maandinkomen.
2. Werkzekerheid: Spaanse banken zien graag dat je een vast dienstverband hebt of een stabiele bron van inkomsten kunt aantonen (bijvoorbeeld als zelfstandige met meerdere jaren aan stabiele cijfers). Een tijdelijk contract of sterk fluctuerende omzet kan invloed hebben op je maximale leencapaciteit.
3. Eigen vermogen: De bank wil weten of je voldoende spaargeld hebt om de kosten koper te dekken en een deel van de aankoopprijs zelf te financieren. Een hoger eigen vermogen betekent meestal een hogere slagingskans en mogelijk betere voorwaarden.
4. Schulden en kredieten: Heb je in je thuisland een lopende hypotheek, autolening of andere kredieten? Dan verlaagt dit je leencapaciteit in Spanje. Banken kijken naar je totale schuldenlast en bepalen op basis daarvan hoeveel risico ze willen nemen.
5. Taxatiewaarde en aankoopprijs: De bank kijkt naar de getaxeerde waarde van de woning. Is de aankoopprijs hoger dan de taxatiewaarde, dan baseren ze de hypotheek meestal op de taxatiewaarde (de laagste van de twee). Hierdoor kan het voorkomen dat je minder kunt lenen dan je had gehoopt.
6. Leeftijd: Sommige banken hanteren een maximale leeftijd bij de laatste aflossing, bijvoorbeeld 75 jaar. Hoe ouder je bent, des te korter de looptijd van de hypotheek, en dat heeft weer invloed op je maandlasten en maximale leensom.
7. Type woning en locatie: Voor een nieuwbouwwoning of een woning op een zeer gewilde locatie, zijn banken soms bereid iets gunstigere voorwaarden te bieden. Bij een oudere woning of een gebied met minder stabiele vastgoedprijzen, kunnen ze strikter zijn.

4. Verschillen tussen residenten en niet-residenten

Zoals eerder vermeld, verschillen de financieringsmogelijkheden tussen mensen die officieel in Spanje woonachtig zijn en mensen die in Nederland, België of elders wonen. Hieronder een kort overzicht:

• Residenten:
  • Kunnen vaak tot 80% van de woningwaarde financieren.
  • Hebben vaker toegang tot speciale hypotheektarieven of lokale bankaanbiedingen.
  • Moeten kunnen aantonen dat zij in Spanje belastingplichtig zijn en een vast (of aantoonbaar stabiel) inkomen hebben.
• Niet-residenten:
  • Kunnen doorgaans tussen de 60% en 70% van de woningwaarde financieren.
  • Moeten hun inkomensdocumenten (loonslips, belastingaangiftes) uit het land van herkomst vertaald en officieel gelegaliseerd aanleveren.
  • Betalen soms een iets hogere rente dan residenten.

Het is dus belangrijk om vooraf te bepalen of je officieel resident wilt worden in Spanje. Let op dat er fiscale consequenties kleven aan het al dan niet resident zijn, zoals de afdracht van inkomstenbelasting in Spanje of je thuisland. Het is verstandig om hierover advies in te winnen bij een fiscalist.

5. Voorbeeldberekeningen en scenario’s

Om een beeld te geven van de mogelijke hypotheekbedragen, volgen hier enkele scenario’s die laten zien hoeveel hypotheek je kunt krijgen in Spanje. Let wel: dit zijn fictieve voorbeelden en bedoeld om de rekenmethode uit te leggen. Elk scenario kent eigen variabelen en de uitkomst kan in de praktijk afwijken.

Scenario A: Niet-resident, koopprijs €200.000

• Inkomen (gezamenlijk): €3.500 netto per maand.
• Bestaande schulden: geen.
• Taxatiewaarde: €190.000. (lager dan de aankoopprijs, dus de bank baseert de hypotheek op €190.000)
• Maximale financieringspercentage (niet-resident): 70%
• Maximale hypotheekbedrag: 0,70 * €190.000 = €133.000
• Eigen inbreng: €67.000 + kosten koper (grofweg 10%-15% van de aankoopprijs, dus €20.000 tot €30.000 extra).

Scenario B: Resident, koopprijs €300.000

• Inkomen (gezamenlijk): €4.500 netto per maand.
• Bestaande schulden: een kleine autolening van €5.000.
• Taxatiewaarde: €310.000. (hier hoger dan de koopprijs, dus de bank baseert zich op €300.000)
• Maximale financieringspercentage (resident): 80%
• Maximale hypotheekbedrag: 0,80 * €300.000 = €240.000
• Eigen inbreng: €60.000 + kosten koper (circa €30.000 tot €45.000).

Scenario C: Niet-resident, hoger inkomen

• Koopprijs: €500.000
• Inkomen (gezamenlijk): €8.000 netto per maand.
• Bestaande schulden: een lopende hypotheek in Nederland van €200.000.
• Taxatiewaarde: €480.000
• Maximale financieringspercentage (niet-resident): 70%, maar de bank kijkt ook naar de inkomensnorm (30%-40% van je netto maandinkomen).
• Mogelijk word je beperkt door je maandlasten in Nederland. Stel dat je voor beide hypotheken bij elkaar uitkomt op 35% van je netto maandinkomen, dan kan het nog steeds haalbaar zijn. De bank zal een individueel rapport maken om te beoordelen of je dit kunt dragen.

Uit deze voorbeelden blijkt dat niet alleen het maximale financieringspercentage maar ook de inkomensnorm en de taxatiewaarde van groot belang zijn in het bepalen van je daadwerkelijke leencapaciteit.

6. De rol van je inkomen en schulden

Net als in veel andere landen hanteert Spanje de zogenaamde Debt-to-Income-ratio (DTI). Dit wil zeggen dat de bank kijkt naar de verhouding tussen je totale schuldenlast (inclusief alle vaste maandelijkse kredieten) en je inkomen. Meestal hanteren ze een bovengrens van 30% tot 40%.

Stel dat je netto maandelijks €3.000 verdient en je wilt een hypotheek met een maandlast van €800 aangaan, terwijl je al €200 aan andere leningen betaalt. Dan is je totale schuldenlast per maand €1.000 (hypotheek + andere lening). Dat is 1.000/3.000 = 33,3%, wat onder de 40% blijft. De bank kijkt echter ook naar de stabiliteit van je inkomen; als je variabele inkomsten hebt, wil de bank vaak bewijs zien dat je gemiddeld maandelijks op dat bedrag uitkomt over bijvoorbeeld de laatste drie jaar.

Daarnaast wordt ook gekeken naar je belastingen en of je nog andere eigendommen hebt. Mochten er bijvoorbeeld panden zijn die inkomsten genereren, dan kan dit positief werken op je totale draagkracht.

7. Taxatiewaarde en aankoopprijs

In Spanje is de taxatiewaarde (valor de tasación) van doorslaggevend belang. De bank neemt de laagste waarde van de aankoopprijs of de taxatiewaarde als uitgangspunt voor de hypotheekberekening. Dit kan zowel gunstig als ongunstig uitpakken:

• Aankoopprijs lager dan taxatiewaarde: In dit geval heb je mogelijk meer onderhandelingsruimte met de bank, omdat de getaxeerde waarde hoger is. Toch zullen de meeste banken conservatief blijven en je niet zomaar de volledige hogere taxatiewaarde laten financieren.
• Taxatiewaarde lager dan aankoopprijs: Dit kan nadelig voor je uitpakken, omdat de bank zal uitgaan van de lagere waarde. Je moet dan een groter deel aan eigen middelen inbrengen.

Het is daarom verstandig om een onafhankelijke taxateur in te schakelen voor je een definitief bod uitbrengt. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en kun je eventueel je bod aanpassen als de taxatiewaarde lager dreigt uit te vallen dan de beoogde aankoopprijs.

8. Soorten hypotheken in Spanje

Wanneer je een hypotheek afsluit in Spanje, kun je kiezen uit verschillende hypotheekvormen. Hoewel ze deels vergelijkbaar zijn met wat je in Nederland of België kent, zijn er ook verschillen:

1. Vaste rente (Tipo fijo): Hierbij staat je rentepercentage gedurende de gehele looptijd vast. Je betaalt elke maand hetzelfde bedrag. De rente kan wat hoger zijn dan bij een variabele rente, maar je hebt zekerheid over je maandlasten.
2. Variabele rente (Tipo variable): De rente is gekoppeld aan een referentie-index (meestal de Euribor) plus een opslag van de bank. De rente kan dus stijgen of dalen, wat invloed heeft op je maandlasten. In periodes van lage rente kan dit voordelig zijn, maar er is meer onzekerheid.
3. Gemengde hypotheek (Tipo mixto): Een hypotheekvorm waarbij je gedurende de eerste jaren een vaste rente hebt en daarna overgaat op een variabele rente. Dit kan interessant zijn als je in het begin zekerheid wilt, maar later de kans op een gunstige variabele rente wilt benutten.
4. Aflossingsvrije hypotheek: In Spanje komt een volledig aflossingsvrije hypotheek minder vaak voor. Banken zijn over het algemeen terughoudend met het geven van 100% aflossingsvrij krediet. Soms zijn er mogelijkheden voor een deel aflossingsvrij, maar deze zijn strenger gereguleerd.

9. Overzicht van rentetarieven en looptijden

Onderstaande tabel geeft een indicatie van veelvoorkomende rentetarieven en standaard looptijden bij enkele fictieve Spaanse banken. Let op: dit is geen exact aanbod en kan sterk variëren afhankelijk van actuele marktomstandigheden, je financiële profiel en de bank zelf.

• Rente (globaal): Een schatting op basis van recente trends. In praktijk kan dit hoger of lager liggen.
• Euribor: De Euribor staat voor ‘Euro Interbank Offered Rate’. Dit is de rente waartegen Europese banken elkaar geld lenen en vormt de basis voor veel variabele rentehypotheken in de eurozone.
• Looptijd: Hypotheken in Spanje kennen meestal een maximale looptijd tot de leeftijdsgrens (vaak 70-75 jaar). Bij jongere aanvragers is 30 jaar een veelvoorkomende looptijd.
• Max. LTV: LTV staat voor ‘Loan To Value’, ofwel de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning.

10. Bijkomende kosten: waar moet je rekening mee houden?

Wanneer je een huis in Spanje koopt (met of zonder hypotheek), krijg je te maken met bijkomende kosten. Deze kosten kunnen oplopen tot 10%-15% van de aankoopprijs. Het is belangrijk om dit in je budgettering mee te nemen, zodat je weet hoeveel eigen geld je werkelijk nodig hebt. De belangrijkste kostenposten zijn:

1. Overdrachtsbelasting (ITP): Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je doorgaans tussen de 6% en 10% overdrachtsbelasting, afhankelijk van de autonome regio. Bij nieuwbouw betaal je in plaats daarvan IVA (btw) van 10% en eventueel zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, meestal 1,5%).
2. Notariskosten: Deze kosten liggen meestal tussen de €600 en €1.000, afhankelijk van de complexiteit van de akte.
3. Registratiekosten: De kosten voor het inschrijven van de eigendomsoverdracht in het kadaster (Registro de la Propiedad). Dit varieert, maar reken op enkele honderden euro’s.
4. Bankkosten: Denk aan taxatiekosten (rond €300-€600), dossierkosten, en in sommige gevallen een bankgarantie.
5. Advocaat of gestor: Het is sterk aan te raden een advocaat of gestor in te schakelen die gespecialiseerd is in vastgoedtransacties. Zij controleren onder meer of de woning vrij is van schulden en of alle vergunningen in orde zijn. De kosten variëren, maar reken op ongeveer 1% van de aankoopprijs of een vast tarief.

Naast deze eenmalige kosten moet je ook denken aan terugkerende kosten zoals onroerendezaakbelasting (IBI), gemeenschapskosten (community fees) als je in een complex woont, en de vaste kosten voor nutsvoorzieningen.

11. Welke documenten heb je nodig?

Het afsluiten van een hypotheek in Spanje vereist een flink pakket aan documenten, vooral als je niet-resident bent. Zorg dat je alles op orde hebt voordat je een aanvraag doet. De volgende documenten zijn meestal vereist:

1. Identiteitsbewijs: Een geldig paspoort of identiteitskaart. Heb je de Spaanse nationaliteit of ben je resident, dan kan een NIE (Número de Identificación de Extranjero) of DNI (Documento Nacional de Identidad) nodig zijn.
2. Bewijs van inkomsten:
   • Loonslips (nóminas) van de afgelopen 3-6 maanden.
   • Jaaropgave of werkgeversverklaring.
   • Bij zelfstandigen: jaarrekeningen, btw-aangiftes, inkomensverklaringen over de afgelopen 2-3 jaar.
3. Belastingaangiften (IRPF in Spanje of in je thuisland): Kopieën van je meest recente belastingaangiften.
4. Bankafschriften: Vaak willen banken bankafschriften van de afgelopen 3-6 maanden zien, om zicht te krijgen op je bestedingspatroon.
5. Documenten lopende leningen: Informatie over bestaande hypotheken, kredieten of andere financiële verplichtingen.
6. Pre-contract of koopovereenkomst (Contrato de Arras): Meestal wil de bank weten voor welk pand je een hypotheek wilt afsluiten en onder welke voorwaarden.
7. Taxatierapport: In opdracht van de bank of door een onafhankelijke, erkende taxateur.

Het is raadzaam om officiële documenten te laten vertalen naar het Spaans en te laten legaliseren (apostille), vooral als je uit een ander land komt. Dit kan enige tijd en extra kosten met zich meebrengen, dus begin hier op tijd aan.

12. Het aanvraagproces stap voor stap

Stap 1: Oriëntatie en voorbereiding

• Zoek uit in welke regio van Spanje je wilt kopen.
• Maak een raming van je budget, inclusief bijkomende kosten.
• Verzamel alle benodigde documenten en laat ze zo nodig vertalen en legaliseren.

Stap 2: Hypotheekadviseur of bank selecteren

• Je kunt rechtstreeks bij Spaanse banken aankloppen, maar als je de taal niet machtig bent, is een (Nederlandstalige) hypotheekbemiddelaar of Spaanse advocaat met specialisatie vastgoed meestal de betere weg.
• Vraag meerdere offertes of indicaties aan om de rentetarieven, voorwaarden en kosten te vergelijken.

Stap 3: Taxatie en documentatie

• De bank zal een taxatie laten uitvoeren of je vragen om een onafhankelijke taxateur in te schakelen.
• Lever alle inkomens- en identiteitsdocumenten aan, plus de koopovereenkomst.

Stap 4: Beoordeling door de bank

• De bank beoordeelt je aanvraag op basis van je inkomenspositie, schuldenlast, waarde van de woning en risicoanalyse.
• Je krijgt een voorlopige goedkeuring of afwijzing. Bij goedkeuring ontvang je een bindende offerte met de voorwaarden.

Stap 5: Aankoop afronden

• Je ondertekent de koopakte bij de notaris en betaalt de kosten koper.
• De hypotheekakte wordt ook bij de notaris getekend, waarna de woning officieel op jouw naam komt.

Stap 6: Registratie

• De notaris zorgt voor registratie bij het kadaster.
• Na registratie ben jij de officiële eigenaar en kun je beginnen met eventuele verbouwingen, inrichten of verhuren.

Het hele proces kan, afhankelijk van de snelheid van de Spaanse bureaucratie en de bank, variëren van enkele weken tot een aantal maanden. Wees geduldig en zorg dat je altijd goed geïnformeerd bent over de voortgang.

13. Praktische tips om je slagingskans te vergroten

1. Bereken je budget realistisch: Houd rekening met 10%-15% bijkomende kosten en check je eigen vermogen.
2. Vraag meerdere offertes op: Vergelijk rentetarieven en voorwaarden van verschillende banken. De verschillen kunnen aanzienlijk zijn.
3. Zorg voor een goede presentatie van je financiële situatie: Banken willen zeker weten dat je in staat bent de lasten te dragen. Een uitgebreide presentatie, inclusief spaarrekeningoverzichten en bewijzen van stabiel werk of inkomen, geeft vertrouwen.
4. Wees transparant over schulden: Verzwijgen van bestaande verplichtingen werkt averechts. De bank kan dit achterhalen en bij onjuiste informatie riskeer je een afwijzing.
5. Spreek de taal (of werk met tolken/advocaten): Een goede communicatie met de bank en de notaris is essentieel. Als je zelf onvoldoende Spaans spreekt, schakel dan een professional in.
6. Hou rekening met de lokale wet- en regelgeving: Fiscale regels en wetgeving kunnen afwijken van wat je gewend bent. Raapleg altijd een specialist.
7. Overweeg om resident te worden: Als je toch van plan bent je (deels) in Spanje te vestigen, kan het residentenvoordeel qua financiering interessant zijn. Laat je wel goed informeren over de fiscale gevolgen.
8. Vraag belastingadvies: Zowel Spanje als Nederland/België kunnen eisen stellen aan je aangifte. Een dubbelbelastingverdrag kan van toepassing zijn, maar is complex. Een goede fiscalist voorkomt boetes en misverstanden.

14. Veelgestelde vragen

1. Is het moeilijker voor een niet-resident om een hypotheek in Spanje te krijgen?
Over het algemeen stellen banken meer eisen aan niet-residenten. Je kunt meestal minder hoog financieren (60%-70%) en je zult meer documenten moeten aanleveren. Maar onmogelijk is het zeker niet, mits je voldoet aan de inkomens- en vermogenseisen.

2. Kan ik de kosten koper meefinancieren?
In de meeste gevallen niet. Je zult deze uit eigen zak moeten betalen. Dit betekent dat je doorgaans 30%-40% (als niet-resident) of 20%-30% (als resident) van de totale kosten zelf moet kunnen inleggen.

3. Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs?
De bank hanteert de laagste waarde van taxatie of koopprijs. Als de taxatiewaarde dus lager uitvalt, moet je zelf meer eigen geld inbrengen om het verschil te overbruggen.

4. Kan ik mijn Spaanse hypotheek in Nederland of België afsluiten?
Er zijn internationale banken die hypotheken in Spanje verstrekken, maar vaak kom je uit bij Spaanse banken of gespecialiseerde hypotheekbemiddelaars in Spanje. Een Nederlandse bank zal meestal geen onderpand in Spanje accepteren, tenzij het via een speciale constructie gaat.

5. Wat als ik mijn Spaanse woning wil verhuren?
Veel banken staan verhuur toe, maar je moet dit wel netjes melden. Eventuele huurinkomsten kunnen in sommige gevallen (deels) worden meegeteld als extra inkomen. Houd rekening met Spaanse regelgeving en belastingregels rondom vakantieverhuur.

6. Hoe lang duurt het om een hypotheek te krijgen in Spanje?
Het proces duurt doorgaans langer dan in Nederland of België, mede door de bureaucratie en de eventuele noodzaak van vertalingen. Gemiddeld kun je uitgaan van 4 tot 12 weken, afhankelijk van de complexiteit.

15. Conclusie

Hoeveel hypotheek kun je krijgen in Spanje? Het antwoord hangt af van je persoonlijke (financiële) situatie en of je in Spanje resident bent. In grote lijnen kun je als niet-resident rekenen op een financiering van 60% tot 70% van de taxatiewaarde, terwijl residenten soms tot 80% kunnen lenen. Daarnaast spelen je inkomen, schuldenlast, eigen vermogen, taxatiewaarde en leeftijd een grote rol bij de beoordeling door de Spaanse bank.

Vergeet niet dat er flink wat bijkomende kosten bij komen kijken: gemiddeld 10% tot 15% van de aankoopprijs. Dit bedrag kun je doorgaans niet meefinancieren en moet je dus uit eigen middelen kunnen voldoen. Ook verschilt de rente en looptijd per bank en hangt deze af van je risicoprofiel.

Om een hypotheek in Spanje te verkrijgen, moet je rekening houden met een uitgebreid aanvraagproces, waarbij de bank veel documentatie van je vraagt. Het is dan ook sterk aan te raden om een ervaren adviseur en/of advocaat in de arm te nemen, vooral als je de Spaanse taal niet volledig beheerst.

Heb je eenmaal de juiste financiering gevonden, dan wacht je een prachtige toekomst onder de Spaanse zon. Of je nu kiest voor een tweede woning aan de kust, een appartement in de stad, of een finca in het binnenland: met een realistische financiële planning en een goede voorbereiding is het zeker mogelijk om je Spaanse woondroom te verwezenlijken!

Kort samengevat: voor niet-residenten ligt de hypotheekhoogte vaak tussen 60% en 70%, voor residenten tussen 70% en 80%. Wil je exact weten hoeveel hypotheek jij kunt krijgen in Spanje? Raadpleeg dan een onafhankelijk adviseur of ga rechtstreeks in gesprek met een (Spaanse) bank zoals Sabadel.

Gerelateerde berichten:

Hoe krijg je de beste financiering in Spanje? Financiële planning voor een huis kopen in Spanje Hoe financier je een huis in Spanje: Een complete gids