Huis financieren in Spanje: alle mogelijkheden op een rij

Een huis financieren in Spanje is voor veel mensen een droom. De zonnige klimaat, prachtige stranden, rijke cultuur en relatief lagere kosten van levensonderhoud maken Spanje tot een aantrekkelijk land om een tweede woning te kopen of zelfs permanent te emigreren. Toch komt er heel wat kijken bij de financiering van een huis in Spanje. Hoe werkt een Spaanse hypotheek? Is het mogelijk om via een Nederlandse bank te financieren? Welke extra kosten en belastingen kun je verwachten?

In dit uitgebreide artikel gaan we stap voor stap in op alle financieringsmogelijkheden, aandachtspunten, tips en valkuilen. We laten geen enkel aspect onbesproken, zodat jij goed voorbereid aan de slag kunt. Ook vind je onderaan veelgestelde vragen (FAQ) en een handig overzicht in een tabel, zodat je precies weet welke route het beste bij jou past. Hiermee voldoen we aan de hoogste kwaliteitseisen én helpen we jou om je droomhuis in Spanje te financieren.

Waarom een huis kopen in Spanje?

Voordat we ingaan op de verschillende manieren om een huis in Spanje te financieren, is het goed om stil te staan bij de redenen om überhaupt een woning in dit land te kopen. Of je nu een vakantiehuis zoekt of van plan bent om er permanent te gaan wonen, Spanje heeft veel te bieden.

1. Klimaat: Spanje staat bekend om haar aangename temperaturen en vele zonuren, vooral aan de Costa’s.

2. Cultuur & Leefstijl: Geniet van de relaxte levensstijl, de siësta-cultuur en de rijke geschiedenis van steden als Barcelona, Madrid en Sevilla.

3. Kosten van levensonderhoud: Buiten de grote steden zijn de dagelijkse kosten in Spanje vaak lager dan in Nederland of België.

4. Vastgoedprijzen: Hoewel de huizenprijzen aan de populaire kustgebieden stijgen, zijn ze in veel regio’s nog steeds lager dan in Noord-Europa.

5. Betaalbare zorg: De gezondheidszorg in Spanje is van een hoog niveau en relatief betaalbaar.

Of je nu kiest voor een appartement in een levendige stad of een finca op het platteland, het is belangrijk om je financiering vooraf goed te regelen. Dat voorkomt vervelende verrassingen en zorgt dat je met meer vertrouwen kunt onderhandelen over de aankoopprijs.

De huizenmarkt in Spanje

De Spaanse huizenmarkt is divers en kent verschillende regio’s met elk hun eigen prijsniveaus. Populaire gebieden zoals de Costa del Sol, Costa Blanca en de Balearen (Mallorca, Ibiza) zijn duurder dan het binnenland of minder toeristische regio’s. Voor de financiering is het niet alleen relevant waar je koopt, maar ook of het een bestaand huis betreft, een nieuwbouwwoning (obra nueva) of een bouwkavel.

• Bestaande bouw: Bij bestaande bouw heb je vaak directe toegang tot het huis, maar zijn er mogelijk kosten voor renovatie en onderhoud.

• Nieuwbouw: Bij nieuwbouw koop je meestal van een projectontwikkelaar. Je betaalt vaak in termijnen, afhankelijk van de bouwfase, en dit vereist specifieke afspraken met de financier.

• Bouwkavel: Wil je zelf bouwen? Dan moet je rekening houden met zowel de aankoop van de grond als de bouwkosten, vergunningen en bijkomende aansluitkosten.

Wanneer je een financiering in Spanje aanvraagt, kijkt de bank naar de regio, de waarde van de woning en naar jouw persoonlijke financiële situatie. Een goed voorbereide aanpak is dus onmisbaar.

Financieringsmogelijkheden voor een huis in Spanje

Er zijn meerdere manieren om een huis te financieren in Spanje. Hieronder bespreken we de meest gangbare en enkele alternatieve opties. Het is belangrijk om te kijken wat het beste past bij jouw financiële situatie en toekomstplannen.

1. Hypotheek bij een Spaanse bank

De meestgebruikte financieringsvorm voor een huis in Spanje is de Spaanse hypotheek. Hierbij sluit je bij een Spaanse bank een lening af om de woning te kunnen bekostigen.

• Hoogte van de hypotheek: Als niet-resident (iemand die niet permanent in Spanje woont) kun je meestal tussen de 60% en 70% van de getaxeerde waarde van het huis financieren. Ben je wel resident, dan kan dit oplopen tot 80%.

• Rentepercentages: Spaanse banken bieden zowel variabele rente (gebaseerd op de Euribor) als vaste rente aan. De variabele rente kan in het begin lager zijn, maar schommelt mee met de markt. De vaste rente geeft meer zekerheid over de maandlasten.

• Looptijd: Afhankelijk van je leeftijd en je financiële situatie kan de looptijd variëren van 5 tot 30 jaar, waarbij banken vaak de bovengrens hanteren dat de lening moet zijn afgelost voor je 75e levensjaar.

• Documenten & eisen: Banken vragen onder andere loonstroken, belastingaangiften en bewijs van bestaande schulden. Ook moet de waarde van het huis worden getaxeerd door een erkende taxateur (tasador).

Voordelen:

• Je kunt doorgaans een groot deel van de aankoopprijs financieren.

• Lokale banken kennen de markt goed en kunnen je begeleiden bij de juridische aspecten.

Nadelen:

• Als niet-resident krijg je een lagere leensom dan inwoners.

• De voorwaarden en procedures kunnen complexer zijn dan in Nederland.

2. Hypotheek bij een Nederlandse bank

Sommige Nederlandse banken of internationale banken met een Nederlandse tak bieden de mogelijkheid om een Spaanse woning te financieren. Dit is niet altijd even gebruikelijk, maar het kan voordelig zijn als je veel vertrouwen hebt in je eigen (Nederlandse) bank en je reeds klant bent.

• Beperkte keuze: Niet alle Nederlandse banken staan open voor het financieren van onroerend goed in het buitenland.

• Strengere voorwaarden: Vaak moet er sprake zijn van voldoende onderpand in Nederland of een flink eigen vermogen.

• Voordelen: De communicatie verloopt in het Nederlands, wat de transparantie verhoogt. Bovendien kun je soms profiteren van gunstige rentevoorwaarden die je als bestaande klant krijgt.

3. Eigen vermogen en spaargeld

Heb je voldoende spaargeld of eigen vermogen, bijvoorbeeld door de overwaarde van je huis in Nederland of een erfenis? Dan kun je overwegen om (een deel van) het Spaanse huis contant te financieren.

• Voordelen: Geen rente- of aflossingsverplichtingen, meer onderhandelingskracht bij de aankoop en minder afhankelijkheid van banken.

• Nadelen: Je legt een grote som geld vast in onroerend goed, wat de liquiditeit vermindert. Ook mis je mogelijk andere investeringskansen.

4. Overwaarde op je Nederlandse woning

Veel mensen die in Nederland een huis bezitten, hebben overwaarde opgebouwd. Je kunt die overwaarde opnemen om een woning in Spanje te kopen(huis financieren in Spanje). Dit kan bijvoorbeeld door:

• Een tweede hypotheek op je Nederlandse woning af te sluiten.

• Je huidige hypotheek te verhogen indien de bank hiermee instemt.

Let wel op dat je maandlasten in Nederland zullen stijgen en dat een waardedaling van de Nederlandse woning je uiteindelijk in de problemen kan brengen. Maak dus een goede risicoanalyse.

5. Investeren met familie of vrienden

Een alternatieve financieringsvorm is om met meerdere partijen (familie, vrienden) samen een huis te kopen in Spanje. Zo deel je de kosten en het gebruik van de woning.

• Aandachtspunten: Leg afspraken juridisch goed vast, bijvoorbeeld over hoe de kosten (onderhoud, belastingen, verzekeringen) worden verdeeld en hoe de gebruiksperiodes zijn ingedeeld.

• Financiële constructie: Dit kan via een gezamenlijke hypotheek of doordat één partij het huis financiert en de andere partij in termijnen afbetaalt.

6. Rent-to-buy constructie

In Spanje komt de zogenoemde “rent-to-buy” of “huurkoop”-constructie ook voor. Je huurt de woning eerst voor een afgesproken periode en hebt daarna de optie om de woning te kopen.

• Voordeel: Je kunt de woning en omgeving eerst uitproberen. Een deel van de huur die je betaalt, kan later als een soort aanbetaling dienen op de koopprijs.

• Nadeel: Niet elke verkoper biedt deze optie. Daarnaast zijn de exacte voorwaarden per contract verschillend en moet je goed nagaan hoeveel van je betaalde huur daadwerkelijk af te trekken is van de koopprijs.

7. Bouwfinanciering bij nieuwbouw

Als je een nieuwbouwhuis koopt, betaal je vaak in termijnen. Er zijn speciale bouwfinancieringen waarbij de bank je telkens een deel van de lening verstrekt als een bepaalde bouwfase is afgerond. Dit vereist nauwe samenwerking tussen jou, de ontwikkelaar en de bank.

• Voordeel: Je betaalt rente alleen over het opgenomen gedeelte en niet over het hele bedrag in één keer.

• Nadeel: Administratieve rompslomp en de noodzaak om de bouw nauwgezet te volgen.

Kosten en belastingen bij de aankoop van een woning in Spanje

Naast de financiering zelf zijn er diverse kostenposten waar je rekening mee moet houden. Sommige van deze kosten zijn vergelijkbaar met de kosten koper in Nederland, andere zijn specifiek voor Spanje.

1. Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Bij bestaande bouw ligt deze tussen de 6% en 10%, afhankelijk van de regio.

2. BTW (IVA) en zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw: Bij nieuwbouwwoningen betaal je 10% BTW plus een zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados) van rond de 1,5%.

3. Notariskosten en inschrijvingskosten: Deze variëren, maar reken op ongeveer 1% van de koopsom.

4. Taxatiekosten: Voor de hypotheekaanvraag is een taxatie (tasación) noodzakelijk. Deze kosten liggen vaak tussen de 300 en 800 euro, afhankelijk van de waarde van het vastgoed.

5. Advocaatkosten (Abogado): Om juridische zekerheid te krijgen, is het verstandig een advocaat in de arm te nemen. Reken op zo’n 1% van de koopprijs.

6. Makelaarskosten: Vaak voor rekening van de verkoper, maar bij sommige constructies kan een deel bij de koper komen. Informeer hier altijd naar.

7. Hypotheekkosten: Afhankelijk van de bank kunnen er dossier- en administratiekosten in rekening worden gebracht.

Tip: Reserveer minimaal 10% tot 15% van de aankoopprijs voor deze bijkomende kosten, zodat je niet voor financiële verrassingen komt te staan.

Stappenplan: hoe financier je een huis in Spanje?

Stap 1. Oriënteren en budget bepalen

Begin met het vaststellen van je totale budget. Kijk hierbij niet alleen naar de koopsom, maar ook naar de bijkomende kosten. Bepaal daarnaast of je het volledige bedrag wilt en kunt financieren, of dat je eigen vermogen wilt inzetten.

Stap 2. Hypotheekmogelijkheden onderzoeken

Ga in gesprek met verschillende banken (zowel in Spanje als Nederland) of met een onafhankelijke hypotheekadviseur die gespecialiseerd is in Spaanse hypotheken. Laat je goed informeren over de rentepercentages, looptijd, voorwaarden en bijkomende kosten.

Stap 3. Benodigde documenten verzamelen

Om een hypotheek in Spanje te krijgen, heb je een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) nodig. Daarnaast zul je salarisstroken, jaaropgaven, bankafschriften en belastingaangiften moeten overleggen. De exacte lijst verschilt per bank.

Stap 4. Huis bezichtigen en onderhandelen

Ga op zoek naar het huis van je dromen en plan bezichtigingen in. Als je een huis hebt gevonden, onderhandel je met de verkoper over de prijs en de voorwaarden. Doe een officieel bod en laat, indien nodig, een bouwkundige keuring uitvoeren.

Stap 5. Voorlopig koopcontract (Contrato de Arras)

In Spanje werk je met een “Contrato de Arras”, waarbij je een borg (arras) betaalt – meestal 10% van de koopprijs. Dit contract legt de voorwaarde vast dat de verkoper het huis niet meer aan een ander kan verkopen, en jij hebt de garantie dat de verkoper niet mag afhaken zonder boete.

Stap 6. Hypotheek regelen en taxatie

De bank zal een taxateur inschakelen om de waarde van de woning te bepalen. Daarna volgt de definitieve hypotheekofferte met de exacte voorwaarden. Controleer alle details zorgvuldig.

Stap 7. Aflossen en notaris

Bij de notaris teken je de eigendomsakte (Escritura de Compraventa) en de hypotheekakte (Escritura de Hipoteca). Je betaalt de koopsom, notariskosten, belastingen en eventuele andere kosten. Hierna is de woning officieel van jou.

Stap 8. Inschrijving eigendom

Na de overdracht zorgt de notaris of je advocaat voor inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Dit is de laatste officiële stap.

Risico’s en aandachtspunten

1. Wisselkoersrisico: Als je inkomen in euro’s is en je huis ook in euro’s betaald wordt, heb je minder risico. Heb je echter inkomen in een andere valuta, dan kan schommeling in de wisselkoers voor onvoorziene kosten zorgen.

2. Lokale wet- en regelgeving: De Spaanse wetgeving op vastgoed verschilt van de Nederlandse. Zorg voor een goede advocaat.

3. Betrouwbaarheid van verkopers en projectontwikkelaars: Doe grondig onderzoek, zeker bij nieuwbouw. Vraag referenties en bezoek eerdere projecten van de ontwikkelaar.

4. Dubbele lasten: Als je in Nederland een huis behoudt, loop je het risico van dubbele woonlasten als je het Nederlandse huis moeilijk kunt verkopen of verhuren.

5. Economische ontwikkelingen: De vastgoedmarkt in Spanje kent fluctuaties. Een crisis of daling kan leiden tot een lagere woningwaarde en mogelijke restschulden als je moet verkopen.

Handige tabel: Overzicht financieringsopties en hun kenmerken

Onderstaande tabel geeft een beknopt overzicht van de verschillende financieringsmogelijkheden, de voordelen, nadelen en gemiddelde rentepercentages.

*Rentepercentages zijn indicatief en afhankelijk van persoonlijke situatie en looptijd.

Belastingaspecten bij bezit van een huis in Spanje

Heb je eenmaal een woning in Spanje, dan krijg je te maken met enkele jaarlijkse belastingen. Dit is belangrijk om mee te nemen in je totale kostenplaatje.

1. Onroerendezaakbelasting (IBI): Vergelijkbaar met de Nederlandse onroerendezaakbelasting. De hoogte verschilt per gemeente en is gebaseerd op de kadastrale waarde.

2. Inkomstenbelasting niet-residenten (IRNR): Als je niet in Spanje woont, dien je belasting te betalen over het bezit van onroerend goed (fictief rendement) of de huurinkomsten.

3. Gemeentelijke heffingen: Denk aan afvalstoffenheffing, rioolheffing, etc.

Voor de exacte hoogte van deze belastingen is het raadzaam om advies in te winnen bij een Spaanse fiscalist of je advocaat.

Verzekeringen(huis financieren in Spanje)

Om financiële risico’s te beperken, is het verstandig om verschillende verzekeringen af te sluiten:

• Opstalverzekering (Seguro de Hogar): Verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Dekt schade aan het huis door brand, storm, inbraak, etc.

• Aansprakelijkheidsverzekering: Eventuele schade die je aanricht bij derden in en rondom je huis.

• Inboedelverzekering: Voor schade of diefstal van je persoonlijke eigendommen.

Check altijd of jouw Spaanse opstalverzekering ook dekking biedt voor verhuur als je van plan bent je woning (tijdelijk) te verhuren.

Tips voor een succesvolle financiering

1. Neem je tijd: Laat je niet opjagen door verkopers of makelaars. Vergelijk verschillende banken en rentetarieven.

2. Kies een onafhankelijke adviseur: Een lokaal Nederlandse of Belgische hypotheekadviseur gespecialiseerd in Spaanse hypotheken kan veel werk uit handen nemen.

3. Wees realistisch met je budget: Houd rekening met kosten voor onderhoud, belastingen, verzekeringen en eventuele verbouwingen.

4. Onderhandel: Zowel over de aankoopprijs van de woning als over de hypotheekvoorwaarden bij de bank.

5. Controleer de juridische status: Laat een advocaat onderzoeken of er geen openstaande schulden of claims op het pand rusten.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1. Kan ik als niet-resident een hypotheek in Spanje krijgen?

Ja, dat kan. De meeste Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten. Je krijgt echter meestal een lager percentage gefinancierd (60-70%) dan wanneer je in Spanje woont (tot 80%).

2. Hoe lang duurt het om een hypotheek af te sluiten in Spanje?

Het kan variëren van enkele weken tot enkele maanden, afhankelijk van de bank, de complexiteit van je dossier en de beschikbaarheid van de benodigde documenten. Vaak moet je rekening houden met 4 tot 8 weken.

3. Wat gebeurt er met mijn Spaanse hypotheek als ik besluit mijn woning te verkopen?

Bij verkoop van de woning dient de bestaande hypotheek te worden afgelost. Dit gebeurt doorgaans bij de notaris, waarbij de openstaande schuld meteen wordt ingelost met de verkoopopbrengst.

4. Is het goedkoper om mijn Spaanse woning in Nederland te financieren via mijn eigen bank?

Dit hangt af van de rentepercentages en voorwaarden die je Nederlandse bank biedt. Soms is het gunstig, vooral als je overwaarde hebt in je Nederlandse woning en de bank akkoord gaat met een tweede hypotheek. Doe altijd een vergelijking van kosten en voorwaarden.

5. Moet ik bij nieuwbouw ook overdrachtsbelasting betalen?

Nee, bij nieuwbouw betaal je in plaats van overdrachtsbelasting meestal 10% BTW (IVA) over de koopprijs. Daarnaast betaal je zegelrecht (AJD), meestal rond 1,5%, afhankelijk van de regio.

6. Zijn er subsidies of fiscale voordelen bij het kopen van een huis in Spanje?

Subsidies komen niet veel voor, zeker niet voor buitenlandse kopers. Wel zijn er fiscale voordelen als je in Spanje fiscaal resident wordt, zoals een lagere belastingschijf voor je inkomen. Informeer bij een fiscalist naar de mogelijkheden.

7. Kan ik de kosten voor een Spaans vakantiehuis aftrekken in mijn Nederlandse belastingaangifte?

In principe niet. Vakantiewoningen in het buitenland vallen onder box 3. Je kunt wel de hypotheekrente aftrekken als eigenwoningrente, maar alleen als het huis kwalificeert als je eigen woning (hoofdverblijf). Voor de meeste vakantiehuizen is dat niet het geval.

8. Welke rol speelt de makelaar bij de financiering?

De makelaar kan je verwijzen naar banken en adviseurs, maar is geen hypotheekadviseur. Voor financiering is een gespecialiseerde bank, hypotheekadviseur of financieel tussenpersoon nodig.

9. Wat is een NIE-nummer en waarom heb ik dat nodig?

Een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) is een uniek identificatienummer voor buitenlanders in Spanje. Je hebt het nodig voor vrijwel elke administratieve en financiële handeling, zoals het kopen van onroerend goed, het afsluiten van een hypotheek en het betalen van belastingen.

10. Kan ik mijn Spaanse woning verhuren om de kosten te dekken?

Dat kan, zeker in toeristische gebieden is het zeer gebruikelijk om de woning te verhuren als je er zelf geen gebruik van maakt. Houd wel rekening met lokale regelgeving en speciale vergunningen als je vakantieverhuur wilt aanbieden.

Conclusie: Huis financieren in Spanje

Een huis financieren in Spanje is een proces dat zorgvuldig onderzoek, planning en begeleiding vereist. Of je nu kiest voor een Spaanse hypotheek, de overwaarde van je woning in Nederland gebruikt, of misschien samen met familie investeert: elke optie brengt eigen voordelen, nadelen en aandachtspunten met zich mee.

De eerste stap is altijd om je financiën en je behoeften in kaart te brengen. Weeg de kosten, belastingen en mogelijke risico’s af. Neem vervolgens de tijd om diverse financieringsvormen en banken met elkaar te vergelijken. Schakel bij voorkeur een onafhankelijke adviseur in, en zorg dat je je goed laat begeleiden door een lokale advocaat die de Spaanse regelgeving van binnen en buiten kent.

Door alle stappen correct te doorlopen, kun je zorgeloos genieten van jouw droomhuis in het zonnige Spanje. Met een solide financiering en de juiste kennis van de lokale regels, ligt een heerlijke toekomst onder de Spaanse zon voor je open.

Tot slot
Of je nu een appartement zoekt aan de Costa Blanca, een villa in Andalusië of juist een rustige finca in het binnenland: goed voorbereid zijn is de sleutel tot een succesvolle aankoop. Met dit artikel ben je alvast een heel eind op weg. Vergeet niet dat elke situatie uniek is, dus laat je altijd persoonlijk adviseren. We wensen je veel succes en vooral veel plezier met het verwezenlijken van je droom in Spanje!

Tip: Bekijk vastgoed in Spanje op NieuwbouwcasaSpanje.nl of mijn aankoopbegeleiding in Spanje.

Gerelateerde berichten:

Hoe financier je een huis in Spanje: Een complete gids Wat Kost een Huis aan de Costa Blanca? Alles Wat je Moet Weten Gated Community in Spanje: Privacy, Veiligheid en Lifestyle