Wat moet je aanbetalen in Spanje bij een aankoop?
De Spaanse woningmarkt heeft de laatste jaren veel internationale belangstelling getrokken, met name van mensen die dromen van een tweede huis onder de zon of een permanente verhuizing naar het prachtige land. Hoewel het kopen van een woning in Spanje een spannend avontuur is, kan het aankoopproces behoorlijk verschillen van wat je misschien gewend bent in Nederland of België. Eén van de meest essentiële aspecten is de aanbetaling. Wat moet je precies aanbetalen bij de aankoop van een woning in Spanje, en welke stappen horen daarbij?
In dit artikel nemen we je stap voor stap mee door het aanbetalingsproces bij het kopen van een woning in Spanje, zodat je goed voorbereid bent op wat je kunt verwachten.
1. De reserveringskosten (Reserva)
De eerste stap bij het kopen van een woning in Spanje is meestal het aanbetalen van een reserveringsbedrag, ook wel “reserva” genoemd. Deze reserveringskosten variëren doorgaans tussen de €3.000 en €6.000, afhankelijk van de waarde van de woning en de locatie.
Wat houdt de reserva precies in?
De reserveringskosten zorgen ervoor dat de woning van de markt wordt gehaald en dat jij de exclusieve koper bent gedurende een bepaalde periode. Hiermee toont de verkoper aan dat hij bereid is om de woning aan jou te verkopen en geeft het jou de zekerheid dat de woning tijdelijk niet meer aan anderen wordt aangeboden. Deze stap is vooral nuttig in gebieden waar de vraag naar woningen hoog is en je snel moet handelen.
Waar moet je op letten bij de reservering?
Het is belangrijk om te weten dat de reserveringskosten vaak niet terugbetaald worden als je uiteindelijk besluit af te zien van de aankoop. Daarom is het verstandig om dit bedrag pas te betalen wanneer je zeker weet dat je verder wilt gaan met de aankoop. Daarnaast is het essentieel om te controleren of alle voorwaarden duidelijk in het reserveringscontract staan, zoals de afgesproken prijs, de termijn van de reservering, en eventuele ontbindende voorwaarden.
2. Het voorlopig koopcontract (Contrato de Arras)
Na de reserveringsperiode volgt het ondertekenen van het voorlopig koopcontract, in het Spaans “Contrato de Arras”. Dit is een belangrijk document waarin alle afspraken tussen koper en verkoper worden vastgelegd. Denk hierbij aan de overeengekomen prijs, de betalingsvoorwaarden, de datum van de overdracht, en eventuele specifieke clausules die van toepassing zijn.
Het aanbetalen van 10%
Bij het ondertekenen van het “Contrato de Arras” wordt van de koper verwacht dat hij 10% van de totale koopsom als aanbetaling betaalt. Dit bedrag is een garantie dat je de woning daadwerkelijk wilt kopen en bevestigt je intentie om de aankoop door te zetten. Vanaf dit moment is de koopovereenkomst bindend voor beide partijen.
Wat gebeurt er als je je terugtrekt?
Als je om welke reden dan ook besluit om de aankoop niet door te laten gaan, dan verlies je in de meeste gevallen de aanbetaling van 10%. Aan de andere kant, als de verkoper zich terugtrekt, ben je volgens de Spaanse wet gerechtigd om het dubbele van de aanbetaling terug te ontvangen. Dit biedt een zekere mate van bescherming voor de koper, maar het is altijd verstandig om dit duidelijk in het contract op te laten nemen.
3. De volledige betaling bij de notaris
De laatste stap in het aankoopproces is het betalen van het resterende bedrag van de woning. Dit gebeurt op het moment dat je bij de notaris de eigendomsakte ondertekent. Deze stap vindt meestal plaats binnen één tot drie maanden na het ondertekenen van het voorlopig koopcontract.
Hoe verloopt deze betaling?
De betaling van het resterende bedrag gebeurt vaak via een bankcheque of een overboeking op de rekening van de verkoper. Dit bedrag omvat de resterende 90% van de koopsom, maar het is ook mogelijk dat je extra kosten moet betalen, zoals notariskosten, belastingen, en andere administratieve kosten. Zorg ervoor dat je van tevoren weet welke kosten hier nog bij komen, zodat je niet voor onverwachte verrassingen komt te staan.
Extra kosten naast de aanbetaling
Het is belangrijk om te weten dat de aanbetaling slechts een deel is van de totale kosten die je moet betalen bij de aankoop van een woning in Spanje. Hier zijn enkele van de meest voorkomende extra kosten waarmee je rekening moet houden:
- Overdrachtsbelasting (ITP)
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je overdrachtsbelasting, die meestal tussen de 6% en 10% van de koopsom ligt. In sommige regio’s kan dit percentage variëren, dus het is verstandig om dit vooraf te controleren. Bij nieuwbouwwoningen betaal je in plaats van de overdrachtsbelasting btw (IVA), wat meestal 10% bedraagt. - Notariskosten en registratiekosten
De notariskosten voor het opstellen van de eigendomsakte variëren, maar liggen meestal tussen de 0,5% en 1% van de aankoopprijs. Daarnaast zijn er kosten voor de inschrijving van de woning in het eigendomsregister, die ook rond de 0,5% tot 1% van de koopsom bedragen. - Advocaatkosten
Hoewel het niet verplicht is om een advocaat in te schakelen bij de aankoop van een woning, wordt het sterk aanbevolen. Een advocaat zorgt ervoor dat alle juridische aspecten van de aankoop in orde zijn, controleert de eigendomstitel en helpt je bij het opstellen van de contracten. De kosten voor een advocaat bedragen meestal rond de 1% van de aankoopprijs. De Advocaat kun je Later aanbetalen. - Hypotheekkosten
Als je een hypotheek nodig hebt om de woning te financieren, zijn er extra kosten waarmee je rekening moet houden, zoals de taxatiekosten, hypotheekakte, en bankkosten. Deze kosten kunnen variëren, maar liggen meestal tussen de 1% en 3% van het geleende bedrag.
Tips voor een soepel aankoopproces
- Werk samen met een ervaren makelaar en advocaat
Een goede makelaar en advocaat kunnen je begeleiden door het hele aankoopproces en ervoor zorgen dat je niet voor verrassingen komt te staan. - Controleer de eigendomstitel
Voordat je een aanbetaling doet, is het essentieel om te controleren of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is van de woning en of er geen schulden of beperkingen op het pand rusten. - Financiering regelen vooraf
Zorg ervoor dat je de financiering voor je aankoop op tijd geregeld hebt, zodat je niet in de problemen komt bij de betaling van de aanbetaling of het resterende bedrag. - Onderhandel over de prijs
De woningmarkt in Spanje biedt vaak ruimte voor onderhandeling, dus aarzel niet om te proberen een betere prijs te bedingen.
1) Betalingsstappen (bestaande bouw)
| Stap | Bedrag (richtlijn) | Wanneer | Betaalwijze | Wie beheert? | Terugbetaalbaar? | Opmerkingen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Reserva | €3.000–€6.000 | Direct bij reserveren (exclusiviteit 7–14 dagen) | Overboeking/cheque | Bij voorkeur escrow/derdenrekening(advocaat/makelaar) | Vaak niet, tenzij contractueel bedongen | Woning van de markt; leg prijs/termijn/ontbindende voorwaarde vast |
| Contrato de Arras | 10% van koopsom(incl. verrekende reserva) | Na due diligence / einde reservering | Overboeking/cheque | Escrow/derdenrekening | Koper stopt ⇒ verliest 10% • Verkoper stopt ⇒ betaalt 2× 10% | Noteer expliciet arras penitenciales + eventuele financieringsvoorwaarde(deadline) |
| Restant bij notaris | 90% van koopsom | Bij ondertekening eigendomsakte (± 1–3 mndna arras) | Bankcheque (cheque bancario)of overboeking | — | n.v.t. | Betaalafspraken in koopcontract; breng ook bijkomende kosten mee |
2) Nieuwbouw (obra nueva) – betalingsschema
| Fase | Bedrag (richtlijn) | Wanneer | Bescherming |
|---|---|---|---|
| Reserva | €3.000–€6.000 | Bij optie/boeking van de unit | Voorwaarden in reserveringsdocument |
| Termijnen tijdens bouw | 10–20% (soms in meerdere termijnen) | Volgens bouwmijlpalen | Bankgarantie (aval) eisen voor alle vooruitbetalingen |
| Oplevering / notaris | Restant koopsom + 10% IVA | Bij akte/oplevering | Opleveringscheck, garanties en certificaten controleren |
3) Bijkomende kosten (indicatie)
| Kostensoort | Bestaande bouw | Nieuwbouw | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Belasting | ITP ± 6–10% | IVA 10% (+ AJD waar van toepassing) | ITP/IVA-percentages regionaal/situatief |
| Notaris | ± 0,5–1% | ± 0,5–1% | Afhankelijk van akte/complexiteit |
| Eigendomsregister | ± 0,5–1% | ± 0,5–1% | Inschrijving kadaster/registro |
| Advocaat | ± 1% | ± 1% | Titelonderzoek, contracten, betalingen (escrow) |
| Hypotheekkosten | ± 1–3% van lening | ± 1–3% van lening | Taxatie, bankkosten, hypotheekakte |
| Totaal bijkomende kosten | ± 8–13% (incl. ITP) | ± 12–14% (incl. 10% IVA) | Richtwaarden; per regio/project verschillend |
FAQ – Aanbetaling bij woning kopen in Spanje
Wat betaal je eerst? (reserva)
Meestal €3.000–€6.000 om de woning van de markt te halen (tijdelijke exclusiviteit).Is de reserva terugbetaalbaar?
Alleen als dat contractueel is afgesproken (ontbindende voorwaarde). Standaard vaak niet.Wordt de reserva verrekend met de koopsom?
Ja, dit bedrag gaat in mindering op wat je later betaalt.Hoeveel betaal je bij het voorlopig koopcontract (Contrato de Arras)?
Gebruikelijk is 10% van de koopsom als aanbetaling.Wat als ik na ondertekenen van de arras afzie van de koop?
Dan ben je in de regel de 10% aanbetaling kwijt (tenzij anders afgesproken).Wat als de verkoper afziet na arras?
Je hebt meestal recht op dubbele teruggave van de aanbetaling (2× 10%).Kun je minder dan 10% aanbetalen?
Soms wel, maar dat is onderhandelbaar en minder gebruikelijk.Wie bewaart de aanbetaling veilig?
Bij voorkeur op derdenrekening/escrow van je advocaat of de makelaar (client account) – nooit privé-rekening.Wanneer betaal je de rest (90%)?
Bij de notaris bij ondertekening van de eigendomsakte; vaak 1–3 maanden na de arras.Hoe betaal je bij de notaris?
Met een bankcheque (cheque bancario) of overboeking volgens afspraken in het contract.Welke extra kosten naast de aanbetaling?
Reken op ~8–13% (bestaand: ITP, notariskosten, register, advocaat) of ~12–14% bij nieuwbouw (10% IVA + kosten).Hoe werkt aanbetalen bij nieuwbouw (obra nueva)?
Vaak: reserva (bijv. €3–6k), dan 10%–20% in termijnen tijdens bouw, rest bij oplevering/notaris (+ 10% IVA). Vraag om bankgarantie (aval) voor alle vooruitbetalingen.Kan ik een ontbindende voorwaarde voor financiering opnemen?
Ja, afspreken in het contract (deadline + bewijs). Zo voorkom je verlies van de 10% als de hypotheek niet rond komt.Moet ik vóór de reserva due diligence doen?
Minstens basischeck; idealiter volledige juridische controle vóór of direct na de reserva met duidelijke termijn in het contract.Mag de verkoper nog aan anderen verkopen tijdens de reserva?
Nee, bij een correcte reserva is er exclusiviteit gedurende de afgesproken periode.Is een advocaat verplicht?
Niet verplicht, wel sterk aanbevolen voor titelonderzoek, clausules en betalingen.Betaal ik belasting over de aanbetaling zelf?
Belastingen horen bij de koop; de aanbetaling wordt verrekend in de totale koopsom (geen aparte heffing over alléén de aanbetaling).Moet ik een Spaanse bankrekening hebben voor de betalingen?
Praktisch vaak wel handig (cheque bancario/overboekingen, kosten), maar niet altijd strikt vereist.Hoe lang is de reserva-periode?
Gebruikelijk 7–14 dagen (soms langer) om documenten te checken en de arras te tekenen.Welke soort arras gebruikelijk?
Meestal arras penitenciales (met het “boete-/teruggaafmechanisme”). Leg dit expliciet vast in het contract.
Conclusie wat moet je aanbetalen bij een aankoop in Spanje?
Het aanbetalen proces bij de aankoop van een woning in Spanje is een essentieel onderdeel van de transactie en omvat meerdere stappen, waaronder de reserveringskosten, de aanbetaling bij het voorlopig koopcontract, en de uiteindelijke betaling bij de notaris. Zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van de regels en kosten, en schakel indien nodig professionele hulp in om je te begeleiden. Op die manier kun je met vertrouwen en plezier je nieuwe woning in Spanje aankopen!
Rowdy is auteur en oprichter van Casa aan de Costa Blanca. Met zijn ervaring helpt hij Nederlanders stap voor stap bij het vinden én kopen van hun droomwoning in Spanje. Van vooronderzoek tot sleuteloverdracht – Rowdy biedt persoonlijke begeleiding en deelt zijn kennis via blogs, video’s en zijn woning zoekservice.
