Huurinkomsten meenemen in een hypotheek in Spanje: kan dat?
Ja, dat kan — maar er zitten belangrijke haken en ogen aan. Of je nu een appartement aan de Costa Blanca wilt kopen of een villa aan de Costa del Sol op het oog hebt: als je al huurinkomsten ontvangt uit vastgoed in Nederland, wil je weten of die inkomsten meetellen bij je Spaanse hypotheekaanvraag en hoe je huurinkomsten meenemen daarbij in zijn werk gaat. In dit artikel krijg je direct duidelijkheid over wat mogelijk is, wat de voorwaarden zijn en waar je op moet letten.
Het korte antwoord: huurinkomsten tellen mee — maar alleen de huidige
Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag in Spanje wordt gekeken naar je huidige financiële situatie. Huidige huurinkomsten uit vastgoed in Nederland vallen daaronder. Toekomstige huurinkomsten kunnen echter niet worden meegenomen. Huishypotheekspanje
Dit is een belangrijk onderscheid. Heb je een pand dat je nu al verhuurt, met een lopend huurcontract en aantoonbare inkomsten? Dan kan de Spaanse bank dat meewegen. Ben je van plan om straks iets te gaan verhuren? Dan telt het simpelweg niet mee.
Hoe kijkt een Spaanse bank naar huurinkomsten meenemen?
Spaanse banken zijn na de financiële crisis van 2008 aanzienlijk strikter geworden in hun beoordeling. Inkomen uit verhuur van tweede woningen wordt als secundair inkomen beoordeeld. Hierbij wordt gekeken naar de huurinkomsten, de hypotheeklasten op die woningen en de verhouding van schuld ten opzichte van de waarde van de woningen. Vandamestates
Huurinkomsten kunnen meetellen in de inkomensberekening, doorgaans voor ongeveer 75%. CasaaandecostablancaDat percentage verschilt per bank en per situatie, maar het geeft een goed beeld van de benadering: niet alle huurinkomsten worden volledig meegeteld.
“Spaanse banken zijn voorzichtig geworden. Ze kijken niet alleen naar wat je verdient, maar naar hoe stabiel en aantoonbaar dat inkomen is — ook als het huurinkomsten zijn uit het buitenland.”
De redenering achter dat kortingspercentage is logisch: banken houden rekening met de kosten die je als verhuurder maakt, zoals onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke heffingen. Hypotheekverstrekkers gaan ervan uit dat deze kosten zo’n 20% van de huurinkomsten bedragen, waardoor er effectief 80% aan inkomen overblijft dat kan worden meegenomen. Roelwonders
De basisregels voor een Spaanse hypotheek als Nederlander
Voordat huurinkomsten meenemen überhaupt ter sprake komen, moet je aan de basisvoorwaarden voor een Spaanse hypotheek voldoen. Die zijn fors anders dan in Nederland.
Je mag maximaal 30 tot 35% van je netto-inkomen besteden aan woonlasten — en dat geldt voor de combinatie van je woonlasten in Nederland én die in Spanje. Als je ook een hypotheek hebt in Nederland, houdt de Spaanse bank daar rekening mee. Spaanse Hypotheek
Verder zijn er een paar vaste kenmerken van een Spaanse hypotheek die je moet kennen:
Als niet-resident wordt je maximale hypotheek gebaseerd op het laagste bedrag van de aankoopprijs of de taxatiewaarde. In de praktijk wordt 60 tot 70% gefinancierd, waarbij 70% het absolute maximum is voor niet-residenten. Je moet dus altijd minimaal 30 tot 40% eigen geld meenemen. Bovenop de koopsom komen kosten koper van circa 11 à 12% voor belastingen, notaris, registratie en andere aankoopkosten. Kopen aan de Costa
Een hypotheek bij een Spaanse bank moet voor het 75e levensjaar zijn afgelost. De minimale looptijd bedraagt 10 jaar en de maximale looptijd 25 jaar. Huishypotheekspanje
Overzichtstabel: hypotheek in Spanje voor Nederlanders met huurinkomsten
| Onderwerp | Wat je moet weten |
|---|---|
| Huurinkomsten meenemen? | Ja, maar alleen huidige (niet toekomstige) inkomsten |
| Percentage dat meetelt | Doorgaans 75–80% van de netto huurinkomsten |
| Maximale financiering | 60–70% van aankoopprijs of taxatiewaarde (laagste telt) |
| Eigen inbreng | Minimaal 30–40% van de koopsom + 11–12% kosten koper |
| Maximale woonlastenratio | Max. 35% van je netto-inkomen (NL + ES gecombineerd) |
| Maximale looptijd | 25 jaar, uiterlijk afgelost op 75-jarige leeftijd |
| Hypotheekvorm | Annuïteitenhypotheek (standaard in Spanje) |
| Rente (2025, niet-resident) | Vast: 3,5–4,2% / Variabel (Euribor): 3,3–3,8% |
| NIE-nummer verplicht? | Ja, dit is een absolute vereiste |
| Taxatie verplicht? | Ja, door een onafhankelijke en bankgeaccepteerde taxateur |
Wat zijn de voorwaarden om huurinkomsten mee te nemen?
Niet elke huurinkomst telt zomaar mee. Spaanse banken stellen eisen aan de stabiliteit en aantoonbaarheid van het inkomen. Dit zijn de belangrijkste voorwaarden:
1. De inkomsten moeten aantoonbaar zijn Om in Spanje een hypotheek te krijgen, moet je je inkomen altijd kunnen aantonen. Huurinkomsten vallen daaronder, maar ze moeten onderbouwd zijn met documentatie. Emigrerennaarspanje-info Denk aan huurcontracten, bankafschriften waarop de huurbetalingen zichtbaar zijn en belastingaangiftes.
2. Het moet om huidige, niet toekomstige inkomsten gaan Dit is een harde grens. Plannen tellen niet. Alleen lopende, aantoonbare inkomsten worden meegewogen.
3. De schuld op het verhuurde pand telt mee in de beoordeling Er wordt ook gekeken naar de hypotheeklasten op de verhuurde woningen en de verhouding schuld ten opzichte van waarde. Vandamestates Heb je nog een forse restschuld op het pand dat je verhuurt? Dan werkt dat beperkend op je leencapaciteit in Spanje.
4. Bankafschriften en belastingdocumenten zijn vereist In je hypotheekdossier moet je recente loonstroken, bankafschriften van de afgelopen 3 tot 6 maanden, belastingaangiften en een overzicht van bestaande leningen en hypotheeklasten in Nederland meenemen. Kopen aan de Costa
5. Het minimuminkomen ligt hoog Spaanse banken hanteren doorgaans een minimuminkomen van €30.000 tot €40.000 per jaar. Voor niet-residenten kan dit hoger liggen, vaak rond de €50.000 jaarlijks. CasaaandecostablancaHuurinkomsten kunnen daarmee een welkome aanvulling zijn, maar vervangen een basisinkomen niet volledig.
Huurinkomsten uit de Spaanse woning zelf: toekomstig verhuurplan telt niet mee
Een veelgemaakte misvatting: “Ik ga de woning in Spanje deels verhuren, dus die huurinkomsten neem ik mee.” Dat werkt zo niet. Toekomstige verhuurplannen worden door Spaanse banken niet meegewogen. De bank wil bewijs van stabiel, bestaand inkomen — niet van wat je van plan bent te gaan verdienen.
Wil je de woning in Spanje uiteindelijk wel verhuren, dan zijn er fiscale spelregels waar je aan moet voldoen. Verhuur je de tweede woning? Dan betaal je 19% belasting op de huurinkomsten per kwartaal, na aftrek van kosten. Verhuur je de woning niet? Dan betaal je in Spanje per jaar 19% belasting over het kadastrale inkomen. Let op: huurinkomsten uit de Spaanse woning dien je ook op te geven bij de Nederlandse belastingdienst. Huishypotheekspanje
Het NIE-nummer: zonder dit kom je nergens
Een Fiscaal Identificatienummer (NIE-nummer) is essentieel bij het bezit van vastgoed in Spanje en voor de belastingaangifte. HomeFinance Zonder NIE-nummer kun je geen hypotheek afsluiten, geen woning kopen en geen belastingaangifte doen. Dit is een van de eerste praktische stappen die je moet zetten zodra je serieus nadenkt over een aankoop in Spanje.
Belastingen bij verhuur van een Spaans pand: wat betaal je?
Als je de woning in Spanje gaat verhuren, heb je te maken met de Spaanse belastingregels voor niet-residenten. Bij verhuur wordt belasting geheven over de huurinkomsten. Voor EU/EEA-niet-residenten is het doorgaans mogelijk om bepaalde kosten die direct samenhangen met de verhuurperiode in aftrek te brengen, mits goed onderbouwd en binnen de Spaanse regels. In de praktijk vindt de aangifte voor niet-residenten vaak per kwartaal plaats via Modelo 210. Jongbloed Fiscaal Juristen
Voor perioden waarin de woning niet wordt verhuurd, rekent Spanje doorgaans een forfaitair inkomen als percentage van de kadastrale waarde. In de praktijk wordt veelal gerekend met 1,1% van de kadastrale waarde, waarbij in bepaalde situaties 2% kan gelden. Jongbloed Fiscaal Juristen
Aftrekbare kosten zijn onder meer onderhoud en reparaties, hypotheekrente, beheerskosten, verzekeringen en administratieve kosten. De kosten van de afschrijving van je huurwoning kunnen ook als aftrekpost worden gebruikt. Dit betekent dat je elk jaar een deel van de kosten van je onroerend goed kunt afschrijven, wat een substantiële invloed kan hebben op de belastingaanslag. Ultimatemastermind
Praktisch: welke documenten heb je nodig?
Voor een hypotheekaanvraag in Spanje waarbij huurinkomsten meenemen wilt, moet je een stevig dossier opbouwen. Naast de standaarddocumenten (paspoort, NIE-nummer, loonstroken) heb je het volgende nodig:
- Huurcontract(en) van de verhuurde woning in Nederland
- Bankafschriften waarop huurbetalingen aantoonbaar zijn (minimaal 3–6 maanden, bij voorkeur langer)
- Belastingaangiften van de afgelopen 2–3 jaar
- Overzicht van de hypotheek op het verhuurde pand (hoogte restschuld, maandlasten)
- Bewijs van de waarde van het verhuurde pand
Voor een Spaanse hypotheek is altijd een taxatie vereist die wordt uitgevoerd door een onafhankelijke partij. Als de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs, valt de uiteindelijke hypotheek lager uit, wat een hogere inleg met eigen geld meebrengt. Het is belangrijk na te gaan of de taxateur wordt geaccepteerd door de bank, anders ontstaan er dubbele kosten. Huishypotheekspanje
Hoe lang duurt het hypotheekproces in Spanje?
Gemiddeld duurt een hypotheekproces 6 weken, maar dat hangt er sterk van af hoe snel alle benodigde documenten compleet zijn. Het is gebruikelijk dat in Spanje bepaalde zaken vertraging oplopen, en het komt geregeld voor dat er tijdens het hypotheekproces om aanvullende documenten wordt gevraagd. Huishypotheekspanje
Het complete proces duurt meestal 6 tot 12 weken vanaf het moment dat je alle documenten hebt ingediend. De voorbereiding — het verzamelen van documenten — kan nog eens 4 tot 8 weken duren. Plan dus minimaal 3 tot 4 maanden voor het hele proces. Casaaandecostablanca
Is het verstandig een advocaat in te schakelen?
Ja — en dit is geen standaardadvies. Het advies is altijd een advocaat of jurist (gestor) in de arm te nemen bij het aankopen van een Spaanse woning. Er komt veel meer bij kijken dan in Nederland: het controleren en vertalen van alle Spaanse documenten, het controleren of alle juiste vergunningen aanwezig zijn, of er geen beslag ligt op de woning en of de woning staat ingeschreven in het Spaanse kadaster. Huishypotheekspanje
Een gespecialiseerde hypotheekadviseur met kennis van de Spaanse markt kan bovendien helpen om je dossier bij meerdere banken in te dienen en zo de beste voorwaarden te vinden.
Meest gestelde vragen over huurinkomsten meenemen
Kan ik een hypotheek in Spanje krijgen als ik alleen huurinkomsten heb? Dat is moeilijk. Spaanse banken hanteren doorgaans een minimuminkomen van €30.000 tot €40.000 per jaar, en voor niet-residenten kan dit oplopen tot €50.000. Casaaandecostablanca Huurinkomsten als enige inkomensbron zijn voor de meeste banken onvoldoende.
Hoeveel procent van mijn huurinkomsten telt de Spaanse bank mee? Huurinkomsten kunnen meetellen in de inkomensberekening, doorgaans voor ongeveer 75%. Casaaandecostablanca Sommige bronnen hanteren 80%. Het exacte percentage verschilt per bank.
Tellen huurinkomsten uit Airbnb of vakantieverhuur mee? Dit is lastig. Spaanse banken willen stabiele, langdurige inkomsten zien. Kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb wordt doorgaans niet of nauwelijks meegewogen omdat de inkomsten te wisselend zijn.
Moet ik huurinkomsten uit Spanje ook opgeven in Nederland? Ja. Huurinkomsten uit de Spaanse woning dien je op te geven bij de Nederlandse belastingdienst. Huishypotheekspanje Er geldt een belastingverdrag tussen Nederland en Spanje, maar dat betekent niet dat je niets hoeft te doen in Nederland.
Kan ik ook een Nederlandse hypotheek gebruiken om een huis in Spanje te kopen? Dat kan via overwaarde op je Nederlandse woning. Let op: Spaanse banken zien overwaarde uit Nederland als een manier om toch 100% financiering te verkrijgen en staan dit niet toe als eigen vermogen voor de Spaanse hypotheek. Vandamestates Via een tweede hypotheek in Nederland is het technisch wel mogelijk, maar je hebt dan twee hypotheekverplichtingen.
Hoe lang duurt het voordat ik een hypotheek in Spanje heb? Gemiddeld duurt het hypotheekproces 6 weken, mits alle documenten tijdig aangeleverd zijn. Huishypotheekspanje Maar tel de voorbereidingstijd mee: reken op minimaal 3 tot 4 maanden totaal.
Conclusie: huurinkomsten meenemen kan, maar het vergt voorbereiding
Huurinkomsten uit Nederlands vastgoed kunnen zeker een rol spelen bij het verkrijgen van een hypotheek in Spanje. Ze tellen echter nooit volledig mee en alleen als het om bestaande, aantoonbare inkomsten gaat. De Spaanse bank beoordeelt je totale financiële situatie strikt: inkomen, schulden, leeftijd en eigen vermogen worden allemaal gewogen.
De sleutel tot succes is een goed opgebouwd dossier, vroeg beginnen met de voorbereiding, en bij voorkeur werken met een adviseur die zowel de Nederlandse als de Spaanse markt kent. Met de juiste aanpak is een droomhuis in Spanje — mede gefinancierd dankzij je huurinkomsten — zeker haalbaar.
Rowdy is aankoopbegeleider, auteur, YouTuber en oprichter van Casa aan de Costa Blanca. Met zijn ervaring helpt hij Nederlanders stap voor stap bij het vinden én kopen van hun droomwoning in Spanje. Van vooronderzoek tot sleuteloverdracht – Rowdy biedt persoonlijke begeleiding en deelt zijn kennis via blogs, video’s en zijn woning zoekservice.
