Privé of via een BV/SL een huis kopen in Spanje: wat is slimmer?

Het antwoord is direct: voor de meeste Nederlanders is privé kopen de verstandigste keuze. Maar zoals bij alles in de fiscale wereld geldt: het hangt af van je situatie. Ben je een DGA met een Nederlandse BV, wil je meerdere panden kopen, of wil je verhuren als professionele activiteit? Dan kan een Spaanse SL of een Nederlandse BV-structuur wél de betere route zijn. In dit artikel bespreken we of privé of via BV huis kopen in Spanje voor jou interessant is: de fiscale gevolgen, de praktische voor- en nadelen, de kosten en de valkuilen — zodat jij een weloverwogen beslissing kunt nemen.

De drie opties: privé, via een Nederlandse BV, of via een Spaanse SL

Er zijn drie gangbare routes om als Nederlander een woning in Spanje te kopen:

Optie 1: Privé aankoop. Je koopt de woning als particulier, in je eigen naam. De woning valt in Nederland in box 3. In Spanje val je in het niet-residenten belastingregime.

Optie 2: Aankoop via een Nederlandse BV. Je bestaande Nederlandse vennootschap (of een holdingstructuur) koopt de woning rechtstreeks. De woning staat op de balans van de BV.

Optie 3: Aankoop via een Spaanse SL (Sociedad Limitada). Je richt een Spaanse dochtervennootschap op — een sociedad limitada — en laat die de woning kopen. Bij de oprichting van een dochtervennootschap in Spanje krijg je te maken met oprichtingskosten, accountancykosten, en moeten er zakelijke huurafspraken worden gemaakt. Huishypotheekspanje

Elke route heeft eigen fiscale gevolgen in zowel Nederland als Spanje. De juiste keuze hangt af van vier vragen: Wat ga je met de woning doen? Hoe wil je financieren? Hoeveel panden ga je kopen? En wat is je situatie in Nederland?

Optie 1: Privé kopen — de meest gebruikte én meest logische route

Als de woning enkel voor privédoeleinden wordt gebruikt en je niet meerdere woningen in Spanje koopt, verdient privé aankoop de voorkeur. Frits Dit is geen toeval: de constructie is eenvoudig, de kosten zijn beheersbaar en je hebt geen zakelijke verplichtingen tegenover een vennootschap.

Belastingen bij privé aankoop in Spanje

Als niet-resident betaal je in Spanje jaarlijks niet-residenten belasting. De netto huurinkomsten worden belast tegen het niet-residenten tarief van 19%. Bij privé aankoop is er geen vermogensbelasting verschuldigd in Spanje. Secondhome

Verhuur je de woning niet? Dan rekent de Spaanse fiscus je een fictief inkomen toe op basis van de kadastrale waarde. De forfaitaire huurinkomsten worden dan berekend als 1,1% van de kadastrale waarde per jaar, waarover 19% niet-residenten belasting verschuldigd is. Kopen aan de Costa

In Nederland valt de Spaanse woning in box 3. Als je als privépersoon een huis in Spanje bezit, valt dit in Nederland onder box 3. Je betaalt in Nederland belasting over de waarde van de Spaanse woning minus eventuele schulden. Roelwonders Dankzij het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wordt dubbele belasting voorkomen.

Wat zijn de aftrekbare kosten bij privé verhuur?

Bij directe vastgoedinvesteringen in Spanje profiteer je van aftrekbare kosten zoals onderhoud, beheerkosten en hypotheekrente. Deze kosten verlagen je belastbare inkomen in Spanje, wat je netto rendement verhoogt. Casaaandecostablanca

Erfbelasting bij privé aankoop

Als inwoner van Nederland kom je te overlijden, heft Nederland erfbelasting over je gehele vermogen, inclusief je Spaanse woning. Hoewel Nederland en Spanje geen verdrag hebben gesloten ter voorkoming van dubbele erfbelasting, kunnen erfgenamen de erfbelasting die zij in Spanje betalen over de Spaanse woning in principe aftrekken van de erfbelasting die in Nederland wordt berekend over de waarde van diezelfde woning. HomeFinance

Optie 2: Kopen via een Nederlandse BV

Wanneer een Nederlandse ondernemer een woning in Spanje wil kopen en deze vanuit de BV wil financieren, is het veelal fiscaal ongunstig om het vermogen naar privé te halen — dit moet dan immers in Nederland fiscaal worden afgerekend. Jongbloed Fiscaal Juristen Dat maakt de BV-route populair bij DGA’s die geen dividend willen uitkeren.

Wanneer is een Nederlandse BV als koper relevant?

Het wordt minder aantrekkelijk om jezelf geld te lenen vanuit je bestaande BV om als privépersoon te investeren in een vakantiehuis in Spanje. Aangezien het veel belasting kost om geld vanuit de BV naar privé over te hevelen, overwegen steeds meer Nederlanders hun Spaans vastgoed aan te schaffen via hun bestaande BV. Eenhuisinhetbuitenland

Er is echter een harde grens: een DGA mag vanaf 2024 nog maar €700.000 van zijn eigen BV lenen (met uitzondering van leningen voor een eigen woning). Eventueel kan de DGA ook dividend uitkeren uit zijn BV en dus met eigen geld de vakantiewoning kopen — maar over die dividenduitkering is direct 26,9% belasting verschuldigd in Nederland. Huishypotheekspanje

De zakelijkheidseis: cruciaal en streng

Wordt de woning in Spanje verhuurd, dan moet er over de huurinkomsten, verminderd met kosten, door de BV in Spanje aangifte worden gedaan. Bij gebruik van de vakantiewoning door de DGA moet er een zakelijke huur worden betaald vanuit privé aan de BV. Bij aankoop van een buitenlandse vakantiewoning door een BV is zakelijkheid een vereiste — bij onzakelijk handelen wordt de aankoop namelijk als uitdeling aan de DGA gezien, veelal met boete. Huishypotheekspanje

Simpel gezegd: gebruik je de woning zelf als vakantiewoning, dan is de BV-route in de meeste gevallen niet geschikt. Als het huis dat je voor ogen hebt vooral je vakantiehuis wordt, is het vrijwel nooit voordelig om het met een vennootschap aan te schaffen. Ultimatemastermind

“De vraag die ik altijd als eerste stel is: hoe ondernemend ben je van plan te zijn in Spanje? Als het antwoord is ‘ik wil er vooral zelf van genieten’, dan is de BV-route vrijwel nooit de juiste keuze.”

Voordeel BV: vermogensbelasting Spanje vermijden

De vermogensbelasting in Spanje kan onder voorwaarden worden voorkomen door de woning in een Nederlandse BV te kopen. Kopen aan de Costa Spaanse vermogensbelasting wordt geheven over het netto vermogen, met een belastingvrije voet van gemiddeld €400.000 tot €700.000 voor EU-ingezetenen. Voor dure woningen kan dit een reëel voordeel zijn.

Hypotheek via een BV: lastiger

Als je via een BV een Spaanse hypotheek aanvraagt in plaats van via een privépersoon, kan dat soms minder gunstig uitpakken. De bank kan minder voordelige condities bieden of de hypotheek zelfs weigeren af te geven. Eenhuisinhetbuitenland

Optie 3: Kopen via een Spaanse SL

Een Spaanse SL is de Spaanse pendant van de Nederlandse BV — een besloten vennootschap naar Spaans recht. Voor wie professioneel wil investeren in Spaans vastgoed kan dit de meest efficiënte structuur zijn.

Wanneer is een Spaanse SL zinvol?

Het kopen met een SL is vrijwel alleen aan te bevelen als er al een BV-structuur in Nederland aanwezig is waaruit financiering gewenst is, en als de DGA voornemens is om de woning of woningen te verhuren, op te knappen en weer door te verkopen. Jongbloed Fiscaal Juristen

Het is wel cruciaal dat de Spaanse SL een bedrijfsactiviteit krijgt. Indien de SL bijvoorbeeld één woning heeft, zal deze dan verhuurd dienen te worden. Zonder verhuur kan de Spaanse fiscus de uiteindelijke eigenaar anders fictieve inkomsten toerekenen voor verondersteld privégebruik van die woning. Rente

Voordelen van een Spaanse SL

Erfbelasting vermijden: Door de aankoop in een BV of SL wordt toekomstige erfbelasting in Spanje voorkomen, en kan tevens de winstbelasting bij verkoop worden omzeild door de aandelen te verkopen in plaats van de woning zelf. Huishypotheekspanje

Vermogensbescherming: De SL schept een juridische afscheiding tussen jou als persoon en de vastgoedactiviteiten. Aansprakelijkheid blijft in principe beperkt tot het vennootschapsvermogen.

Aftrekposten bij verhuur: Binnen een SL is het gemakkelijker de winst uit verhuur en verkoop te drukken. Je hebt meer aftrekmogelijkheden dan wanneer je het huis in privé aanschaft. Zeker als je van plan bent meerdere huizen te kopen, weegt dat al snel op tegen de kosten van oprichting en onderhoud van de SL. Ultimatemastermind

Excessief lenen voorkomen: Als de holding in plaats van een lening investeert in een vastgoedvennootschap, is dat een investering en geen lening, waardoor er geen dividendbelasting van toepassing is. Rente

Nadelen van een Spaanse SL

Kosten: Oprichtingskosten voor een Spaanse SL bedragen al snel €3.500, inclusief aanvraag naam, notariskosten, publicatie en inschrijving handelsregister. Als de oprichter een Nederlandse BV is, komen daar extra kosten bij van circa €500, exclusief volmacht door Nederlandse notaris, apostille en beëdigde vertaling van documenten. Kopen aan de Costa

Jaarlijkse administratielasten: Je bent verplicht een volledige boekhouding bij te houden en een gestor (professionele beheerder/accountant) in te schakelen, wat jaarlijkse vaste kosten met zich meebrengt die worden geschat tussen €1.000 en €2.500, ongeacht of de woning wordt verhuurd. Spaanse Hypotheek

Vennootschapsbelasting bij verkoop: Bij verkoop van de woning is de verkoopwinst onderdeel van het jaarresultaat van de SL, waarover 25% vennootschapsbelasting moet worden betaald. Aanvullend is bij uitkering van de winst aan de DGA in Nederland ook aanmerkelijkbelangheffing verschuldigd. Secondhome

Niet geschikt voor één vakantiewoning: Een Spaanse SL oprichten voor een vakantiewoning is meestal niet voordelig. Wil je meerdere woningen in Spanje kopen, dan kan een Spaanse SL wel voordelig zijn. Frits

Vergelijkingstabel: privé vs. Nederlandse BV vs. Spaanse SL

De DGA-situatie: wanneer is een structuur wél slim?

Voor DGA’s die al een Nederlandse holdingstructuur hebben en serieus willen investeren in Spaans vastgoed, liggen de opties genuanceerder. De belastingvoordelen van de BV-structuur zijn beperkt tot Nederland — in Spanje is er bij de aankoop geen verschil. Het opzetten en onderhouden van een BV brengt kosten met zich mee: notariskosten, registratiekosten en jaarlijkse administratieve lasten. Deze kosten moeten worden afgewogen tegen de potentiële voordelen van de BV-structuur. Voor kleine vastgoedinvesteringen kan de BV-structuur minder praktisch en kosteneffectief zijn. Eenhuisinhetbuitenland

De BV-route via een Spaanse SL is met name interessant als aan alle drie de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. Er is al een Nederlandse holdingstructuur aanwezig waaruit gefinancierd wordt
2. De woning of woningen zijn primair bestemd voor verhuur (niet voor eigen gebruik)
3. Het gaat om meerdere panden of een substantiële investering waarbij de jaarlijkse beheerkosten opwegen tegen de fiscale voordelen

Is slechts aan één of twee van deze voorwaarden voldaan, dan is privé kopen vrijwel altijd voordeliger.

Financiering: hoe verschilt dat per route?

Een DGA kan een hypotheek in Spanje afsluiten; ga hierbij uit van een financiering van circa 50% van de aankoopsom. De hypotheek moet veelal worden afgelost vóór het 75e levensjaar, op annuïtaire basis. De meeste DGA’s financieren het restant via hun eigen BV — maar dat moet dan wel op zakelijke voorwaarden. Huishypotheekspanje

Bij privé aankoop is de financieringsruimte ruimer: niet-residenten kunnen in principe tot 70% financieren bij een Spaanse bank, mits het inkomen en de totale woonlastenratio (maximaal 35% van het netto-inkomen) dat toestaan.

Wat kost een Spaanse woning in belasting elk jaar?

Ongeacht de aankoopstructuur zijn er jaarlijkse belastingen die je nooit kunt vermijden:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): De IBI is een gemeentelijke belasting gebaseerd op de kadastrale waarde van het pand. De tarieven liggen tussen 0,4% en 1,3%, sterk afhankelijk van de regio, grootte en ligging van de woning. Spainora

Niet-residenten belasting (IRNR): Jaarlijks verplicht voor iedere buitenlandse eigenaar, ook als je de woning niet verhuurt. Basis is het fictieve inkomen over de kadastrale waarde.

Vermogensbelasting: Wordt berekend over het netto vermogen in Spanje. Bij privé eigendom is er een belastingvrije voet. Buitenlanders uit de EU mogen een beroep doen op de meest gunstige regeling; de vrijstelling bedraagt altijd €700.000. Kopen aan de Costa

Nieuwe regelgeving: extra heffing voor niet-EU kopers

Spanje wil vanaf 2025 een extreem hoge belasting invoeren voor mensen van buiten de EU die speculatief vastgoed kopen in Spanje. Dit geldt voor mensen die niet in Spanje gaan wonen en dus buiten de EU wonen. Frits Voor Nederlanders — als EU-burgers — heeft dit voorlopig geen directe gevolgen, maar het geeft aan dat de Spaanse overheid actief ingrijpt op de vastgoedmarkt. Volg de ontwikkelingen.

Praktisch stappenplan voor de juiste keuze

Voordat je een beslissing neemt, doorloop je het volgende stappenplan:

Stap 1 — Bepaal het doel. Gaat het om eigen gebruik, (gedeeltelijke) verhuur, of professioneel beleggen? Dit is de meest bepalende factor.

Stap 2 — Check je financieringsbron. Heb je eigen spaargeld, een overwaarde in Nederland, of wil je vanuit je BV financieren? De bron bepaalt mede welke route fiscaal het meest logisch is.

Stap 3 — Laat je inkomen en draagkracht berekenen. Welke maandlasten kun je dragen als je ook een hypotheek in Nederland hebt lopen?

Stap 4 — Raadpleeg een fiscalist die beide landen kent. Wat fiscaal de meest aantrekkelijke optie is, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de aanwezigheid van een bestaande bedrijfsconstructie, de hoogte van de verwachte huuropbrengsten, en de complexiteit van familiesituaties en vermogensplanning. Huishypotheekspanje Eén adviseur is niet genoeg — je hebt iemand nodig die zowel de Nederlandse als de Spaanse regelgeving beheerst.

Stap 5 — Bereken de totale kosten van de structuur. Bij een SL gaat het al snel om €2.000 tot €5.000 oprichtingskosten plus €1.000 tot €2.500 per jaar aan beheerkosten. Die kosten moeten worden terugverdiend via fiscale voordelen.

Stap 6 — Schakel een Spaanse advocaat (abogado) in. Verplicht — voor controle van de woning, de vergunningen, het kadaster en de juridische structuur van de aankoop.

Meest gestelde vragen(privé of via BV huis kopen Spanje)

Is het fiscaal voordelig om een vakantiehuis in Spanje via mijn BV te kopen? Als het huis dat je voor ogen hebt vooral jouw vakantiehuis wordt, is het vrijwel nooit voordelig om het met een vennootschap aan te schaffen. Ultimatemastermind De fiscus eist dan een zakelijke huurvergoeding van jezelf aan je eigen BV, en de constructie kan als onzakelijk worden aangemerkt.

Wanneer is een Spaanse SL wél de juiste keuze? Een Spaanse SL oprichten is met name fiscaal interessant als er naar verwachting meerdere woningen worden aangekocht die bestemd zijn voor de verhuur. Jongbloed Fiscaal JuristenÉén vakantiehuis voor eigen gebruik rechtvaardigt de kosten en complexiteit vrijwel nooit.

Moet ik als ik via een BV koop ook een zakelijke huur betalen? Ja. Bij gebruik van de vakantiewoning door de DGA moet er een zakelijke huur worden betaald vanuit privé aan de BV. Huishypotheekspanje Doe je dat niet, dan kan de Nederlandse fiscus de aankoop als uitdeling aan de DGA beschouwen.

Kan ik erfbelasting in Spanje vermijden via een BV of SL? Door de aankoop in een BV of SL kan toekomstige erfbelasting in Spanje worden voorkomen. Ook de winstbelasting bij verkoop kan worden omzeild door de aandelen in de vennootschap te verkopen in plaats van de woning zelf. Huishypotheekspanje Let op: dit mag geen schijnconstructie zijn.

Wat zijn de kosten van een Spaanse SL? Oprichtingskosten bedragen circa €3.500, inclusief aanvraag naam, notariskosten, publicatie en inschrijving handelsregister. Kopen aan de Costa Daarna komen jaarlijkse beheerkosten van €1.000 tot €2.500 voor een gestor, ongeacht of er verhuurd wordt. Spaanse Hypotheek

Betaal ik als privépersoon vermogensbelasting in Spanje? Dat hangt af van de waarde van je Spaans bezit. De belastingvrije voet voor EU-burgers bedraagt altijd €700.000. Vermogensbelasting wordt geheven over het netto vermogen boven deze drempel, met tarieven van 0,2% tot 3,5%, afhankelijk van de regio. Kopen aan de Costa

Kan ik via een BV een Spaanse hypotheek krijgen? Als je via een BV een Spaanse hypotheek aanvraagt, kan dat soms minder gunstig uitpakken. De bank kan minder voordelige condities bieden of de hypotheek zelfs weigeren. Eenhuisinhetbuitenland Privé aanvragen geeft doorgaans betere mogelijkheden.

Moet ik huurinkomsten uit mijn Spaanse woning ook opgeven in Nederland? Ja. Huurinkomsten uit Spanje moet je zowel in Spanje als in Nederland aangeven. Het belastingverdrag zorgt dat je niet dubbel betaalt, maar de aangifteplicht bestaat in beide landen.

Conclusie: Kun je beter prive kopen en financieren of toch liever in BV/SL?

Voor de overgrote meerderheid van Nederlanders die een woning in Spanje willen kopen, is privé kopen de juiste en meest praktische keuze. De structuur is eenvoudig, de kosten zijn overzienbaar, je kunt er vrijelijk van genieten zonder zakelijke verplichtingen, en de fiscale behandeling is transparant.

Is de woning met name voor privégebruik bestemd, dan adviseren fiscalisten doorgaans om de woning privé te kopen en niet met een vennootschap. De fiscale voordelen van het optuigen van een structuur wegen vrijwel nooit op tegen de kosten daarvan. Huishypotheekspanje

Een BV of SL-structuur is pas interessant als je serieus gaat investeren: meerdere panden, professionele verhuur, en bestaande vennootschapsstructuren waaruit je wilt financieren zonder dividend te moeten uitkeren. In dat geval is een gespecialiseerde adviseur met kennis van beide rechtsstelsels geen luxe maar een absolute vereiste.

De fiscale regels in Spanje en Nederland veranderen regelmatig. Laat je altijd actueel adviseren — en begin vroeger dan je denkt nodig te hebben.

Dit artikel is informatief van aard en vervangt geen professioneel fiscaal of juridisch advies. Raadpleeg altijd een fiscalist die zowel de Nederlandse als de Spaanse regelgeving kent voor jouw specifieke situatie.

Rowdy Groothedde

Rowdy is aankoopbegeleider, auteur, YouTuber en oprichter van Casa aan de Costa Blanca. Met zijn ervaring helpt hij Nederlanders stap voor stap bij het vinden én kopen van hun droomwoning in Spanje. Van vooronderzoek tot sleuteloverdracht – Rowdy biedt persoonlijke begeleiding en deelt zijn kennis via blogs, video’s en zijn woning zoekservice.

Gerelateerde berichten:

Positieve recensies op Airbnb met je appartement in Spanje? IVA in Spanje: Alles wat je moet weten over de BTW in Spanje